KG Berlin Urteil vom 13.10.2003 - 12 U 104/03

Leitsatz (amtlich)

Bei der Berechnung der Mietminderung ist an die vereinbarte Brutto-Warmmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten einschl. Heizkosten) anzuknüpfen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 27.02.2003; Aktenzeichen 32 O 441/02)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 06.04.2005; Aktenzeichen XII ZR 225/03)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 27.2.2003 verkündete Urteil des LG Berlin – 32 O 441/02 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

A. Die Parteien streiten um Mietzinsforderungen der Klägerin für Gewerberäume in B., die sie dem Beklagten mit Vertrag vom 1./24.6.1999 vermietet hat.

Erstinstanzlich hat die Klägerin zusätzlich zu ihrer Zahlungsforderung i.H.v. 5.700,89 Euro noch Räumung und Herausgabe des Mietobjektes verlangt.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 9.1.2003 vor dem LG haben sich die Parteien vor dem LG nach ausführlicher Erörterung der Sach- und Rechtslage auf Vorschlag des Gerichts auf eine Zahlung des Beklagten i.H.v. 4.000 Euro sowie auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses verständigt. Beide Parteien haben den Vergleich fristgerecht widerrufen, die Klägerin unter ausdrücklichem Hinweis darauf, der Beklagte habe seinerseits erklärt, er werde den Vergleich widerrufen.

Das LG hat daraufhin im vorsorglich anberaumten Verkündungstermin der Klage unter Berücksichtigung von Mietminderung wegen Mängeln (diverse Feuchtigkeitsschäden) sowie einer hilfsweise erklärten Aufrechnung der Beklagten mit einer Gegenforderung auf Vorschuss für Mangelbeseitigung i.H.v. 1.713,46 Euro stattgegeben und sie im Übrigen – auch wegen der Räumung – abgewiesen.

Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung nicht mehr den Räumungsanspruch weiter, begehrt aber Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 1.176 Euro nebst anteiligen Zinsen.

1. Das Beklagtenvorbringen rechtfertige überhaupt keine Mietminderung, weil eine erhebliche Beeinträchtigung des vertraglich vereinbarten Mietgebrauchs nicht dargelegt sei; jedenfalls seien die Minderungsquoten des LG überhöht. Das LG habe zudem die Minderung falsch berechnet, denn hierbei sei die Netto-Kaltmiete zugrunde zu legen; Nebenkostenvorschüsse seien nicht mit einzubeziehen.

2. Das LG habe maßgebliche Verfahrensvorschriften unberücksichtigt gelassen und unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ein Überraschungsurteil gefällt. Nach dem gerichtlichen Vergleichsvorschlag habe sie davon ausgehen dürfen, dass der Klägerin bei Vergleichswiderruf „ein maßgeblicher Anteil der Klageforderung zugesprochen und der Beklagte weiterhin zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verurteilt würde”. Auf seine hiervon abweichende Beurteilung, wie sie im Urteil deutlich geworden sei, hätte das LG vor Urteilserlass hinweisen müssen.

B. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos, denn das angefochtene Urteil des LG ist richtig: Der Klägerin – als Vermieterin von Gewerberäumen – steht die mit der Berufung verlangte weiter gehende Mietzinszahlung i.H.v. 1.176 Euro des Beklagten – als Mieter – für die Zeit von Juni 2001 bis zum Juni 2002 nicht zu; über die vom LG zugesprochenen 1.713,46 Euro hinaus bestehen Mietzinsansprüche der Klägerin nicht, und zwar teils wegen Minderung des Mietzinses, teils nach hilfsweiser Aufrechnung des Beklagten mit einem Gegenanspruch wegen der Kosten der Mängelbeseitigung durch Ersatzvornahme. Das Berufungsvorbringen der Parteien gibt keine Veranlassung, die Sache anders als das LG zu beurteilen. Der Senat folgt vielmehr den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung.

Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

I. Entgegen der mit der Berufung vorgetragenen Auffassung der Klägerin stellen die Beeinträchtigungen des Beklagten durch Feuchtigkeitsschäden erhebliche Mängel der Mietsache i.S.d. § 537 Abs. 1 BGB a.F. (Juli bis August 2001) und des § 536 Abs. 1 BGB dar (ab Oktober 2001, die Minderungsvorschriften nach dem neuen Mietrecht gelten für bestehende Mietverhältnisse seit dem 1.9.2001, vgl. Art. 229 § 3 EGBGB; BGH NJW 2003, 2601). Die Mängel rechtfertigen eine Minderung im zuerkannten Umfang, die das LG zutreffend berechnet hat.

1. Ein Sachmangel i.S.d. vorgenannten Vorschriften liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache in einer dem Mieter nachteiligen Weise vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht mit der Folge, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mindestens in erheblicher Weise eingeschränkt ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., 2003, § 536 BGB, Rz. 16 ff., m.w.N.).

2. Derartige Mängel der Räume in der K.-Straße hat das LG mit Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt und eine Minderung daraus abgeleitet.

a) Keineswegs handelt es sich bei den Folgen des Wassereinbruches im Jalousiebereich um einen unerheblichen „ästhetisch-kosmetischen Mangel”, wie die Klägerin in der Berufungsbegründung ausführt. Der Beklagte hat erstinstanzlich mehrere Fotos vorgelegt, auf denen die Wasserschäden und der dadurch entstandene dunkle Schimmel deutlich erkennbar ...