KG Berlin Urteil vom 13.08.2010 - 6 U 85/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtsfähigkeit der WEG; Vorschussklage aus Bauträgervertrag - Aufrechnungsverbot

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 31.03.2009; Aktenzeichen 29 O 421/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin vom 31.3.2009 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Hinsichtlich des unstreitigen Sachverhalts sowie zum Inhalt des streitigen Parteivorbringens im ersten Rechtszug und der beim LG gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung sowie auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Zur beabsichtigten und nur teilweise durchgeführten Beweisaufnahme wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung sowie auf das Gutachten des Sachverständigen F. vom 17.4.2008 verwiesen.

Das LG hat der auf Zahlung eines Vorschusses gerichteten Klage in dem aus dem Tenor der angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Umfang stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zu den rechtlichen Erwägungen des LG wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen ihre Verurteilung und begehren die Abweisung der Klage.

Die Beklagten halten die Klage für unzulässig, weil es an einem hinreichenden Beschluss der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung der Ansprüche durch die WEG fehle. Der Beschluss aus dem Jahre 2004 beinhalte kein sog. "An-sich-Ziehen" der Rechte der einzelnen Erwerber durch die WEG. Der Beschluss erwähne auch keine ausdrückliche und konkrete Ermächtigung für den Verwalter, die Rechte auszuüben. Der Beschluss sei auch rechtswidrig, grob unbillig und rücksichtslos, denn die WEG fordere vollen Kostenvorschuss, obwohl sie erfüllungshalber die Abtretung von Ansprüchen der Beklagten zu 1) gegen einzelne Erwerber auf Zahlung des ausstehenden Teils des Erwerbspreises angenommen habe und Mitglieder der WEG gerade wegen der behaupteten Mängel noch erhebliche Beträge zurückgehalten hätten.

Die Beklagten erklären hilfsweise die Aufrechnung mit einer von ihr errechneten Gesamtgegenforderung i.H.v. 113.411,44 EUR gegen die Klageforderung. Die Rechtsprechung des BGH zum Aufrechnungsverbot ggü. dem geltend gemachten Vorschussanspruch sei nicht überzeugend und verfassungsrechtlich bedenklich. Die Ansprüche auf Zahlung des restlichen Erwerbspreises gegen die einzelnen Wohnungseigentümer seien fällig. Eine etwaige Verjährung der Ansprüche stehe der Aufrechnung nicht entgegen.

Der geltend gemachte Vorschussanspruch bestehe auch deswegen nicht, weil jedenfalls einzelne Erwerbsverträge nichtig seien.

So seien die Baubeschreibung und die Teilungserklärung bei den Beurkundungen nicht verlesen worden.

Der als Zeuge benannte H. sei als geschäftsführender Gesellschafter auf Grund der notariellen Vollmacht vom 25.6.1996 und der Vertriebsvereinbarung vom 7.8.1996 umfassend rechtsbesorgend für die Beklagten tätig geworden, ohne dass die Gesellschaft oder er über eine Erlaubnis nach dem RechtsberatungsG verfügt hätten. Eine wirksame Vertretung der Beklagten liege deshalb nicht vor. Eine Heilung komme nicht in Betracht.

Die Klägerseite habe sich selbst darauf berufen, dass die Regelungen über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den Kaufverträgen wegen eines Verstoßes gegen das RechtsberatungsG nichtig seien. Dies führe dann gem. § 139 BGB jedoch zur Gesamtunwirksamkeit der Verträge.

Die Verträge seien auch wegen sittenwidrig überhöhter Preise unwirksam.

Die Voraussetzungen für einen Vorschussanspruch lägen auch deswegen nicht vor, weil das LG teilweise in fehlerhafter Auslegung der Verträge Mängel angenommen habe, obwohl Leistungen seitens der Beklagten insoweit nicht geschuldet waren (Abdichtungsmängel am Altbau; Lichtschächte, Feuchteschäden wegen fehlender Abdichtung, zum Teil nicht erneuerter Sparren im Dachraum). Daneben habe das LG streitige Mängel als unstreitig behandelt. Das LG habe insbesondere die Beweislast verkannt, da die Mängelliste aus dem Jahr 2002 kein Anerkenntnis darstelle und auch nicht hinsichtlich aller Mängel ein Anerkenntnis anzunehmen war.

Die Mängelbeseitigungskosten seien auch der Höhe nach zu bestreiten. Es sei auch Verjährung der geltend gemachten Ansprüche eingetreten.

Die Beklagten beantragen, das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil, soweit die Beklagten zur Zahlung verurteilt worden sind, für zutreffend. Die erfüllungshalber abgetretenen Forderungen gegen einzelne Erwerber seien nicht zu realisieren gewesen.

Zu den Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Die Beklagten regen h...