KG Berlin Urteil vom 12.08.2004 - 8 U 41/04

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 16.01.2004; Aktenzeichen 29 O 585/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.1.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 6.493,52 Euro, da die Beklagte in dieser Höhe zu Unrecht die Auszahlung des von der Klägerin als Sicherheit verpfändeten Guthabens auf dem Sparkonto Nr. ... von der ...Bank verlangt und eingezogen hat.

1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 6.233,85 Euro, den er mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Unabhängig von der Frage, ob sich die Klägerin überhaupt mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befand, hat die Beklagte jedenfalls nicht schlüssig dargelegt, dass ihr ein verzögerungsbedingter Mietausfallschaden entstanden ist. Voraussetzung für einen derartigen Ersatzanspruch wegen Mietausfall ist, dass der Vermieter darlegt, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines Mietvertrages bereit war (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A. Rz. 180; OLG Hamburg v. 25.10.1989 - 4 U 255/88, WuM 1990, 77; OLG Düsseldorf v. 31.5.1990 - 10 U 94/89, ZMR 1990, 340 [341]). Das LG hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass angesichts des Überangebots an Gewerbeflächen, insb. an Büroräumen, auf dem Berliner Mietmarkt nicht angenommen werden kann, dass es der Beklagten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge gelungen wäre, die Räume schon zum 1.12.2001 neu zu vermieten und entsprechende Einnahmen zu erzielen, wenn die Klägerin die Räume so hergerichtet hätte, wie es die Beklagte von ihr gefordert hat. Dass diese Auffassung absolut zutreffend ist, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Umstand, dass die Beklagte selbst mit Schriftsatz vom 30.6.2003 vorgetragen hat, dass die Räume nach Auszug des Erstmieters Ende 1995 bis zur Neuvermietung an die Klägerin Ende 1996 leer standen. Die Behauptung der Beklagten, sie hätte die Räume drei Monate früher vermieten können, wenn sie bereits Anfang Dezember 2001 "vertragsgerecht" zur Verfügung gestanden hätten, ist durch nichts belegt. Es handelt sich insoweit um eine Behauptung ins Blaue hinein, die im Übrigen im Widerspruch zu der Tatsache steht, dass die Räume schon einmal, nämlich von Ende 1995 bis Ende 1996 nahezu ein Jahr leer standen.

2. Die Beklagte hat gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten des TÜV-Gutachtens i.H.v. 647,85 Euro, den sie mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Grundsätzlich sind zwar auch die Kosten für ein zur Feststellung des Wohnungszustandes erforderliches Sachverständigengutachten ersatzfähig (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A. Rz. 180). Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit ist aber, dass das Gutachten zur Durchsetzung der aus der Feststellung des Wohnungszustandes folgenden Ansprüche erforderlich ist. Wenn letztlich - wie hier - gar keine auf dem festgestellten Wohnungszustand beruhenden Ansprüche bestehen, sind auch die durch das Gutachten entstandenen Kosten nicht erstattungsfähig.

3. Die Beklagte hat gegen die Klägerin weder aus § 326 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. noch aus PVV oder § 823 BGB einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Malerarbeiten i.H.v. 2.140,00 Euro, den sie mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Voraussetzung für den Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist, dass der Vermieter den Mieter zur Bewirkung der Schönheitsreparaturen eine angemessene Frist mit der Erklärung setzt, dass er die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Dabei ist es für die Aufforderung zur Bewirkung der Leistung erforderlich, dass der Vermieter grundsätzlich die geforderten Schönheitsreparaturen im Einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A Rz. 167).

Hier hat die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 16.1.2002 aufgefordert, binnen einer Frist von 10 Tagen die Renovierungsarbeiten lt. Protokoll durchzuführen.

Im Protokoll vom 30.11.2001 sind folgende Positionen aufgeführt, die mit Malerarbeiten in Zusammenhang stehen könnten:

"Decke über Küchenzeile verschmutzt

Raum 3 Wand unter Fenster verschmutzt

Ausgangstür hinten vergilbt

Fensterstöcke Raum 5 schlecht gestrichen

Fensterlaibungen vergilbt

Diverse Fensterlaibungen vergilbt

Alle Heizkörper vergilbt".

Das LG hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass nicht sicher festzustellen ist, wegen welcher nicht ausgeführten Arbeiten in den Mieträumen Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Mit Schriftsatz vom 30.6.2003 (Bl. 86 ff.) hat die Beklagte vorgetragen, 2.140,00 Euro seien erforderlich, um sämtliche Malerarbeiten auszuführen, die in dem technischen Bericht des TÜV auf S. 7 ...