KG Berlin Urteil vom 09.10.2000 - 12 U 4939/99

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 27.04.1999; Aktenzeichen 32 O 385/98)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 27. April 1999 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Der Wert der Beschwer übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die am 16. Juni 1999 eingelegte und am 15. Juli 1999 begründete Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 27. April 1999 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, das der Beklagten am 17. Mai 1999 zugestellt worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe dieses Urteils wird Bezug genommen. Die Beklagte verfolgt im Berufungsrechtszug ihren erstinstanzlich gestellten Antrag auf Klageabweisung weiter und begründet ihre Berufung wie folgt:

Das Landgericht habe die Bestimmungen der §§ 1 Nr. 3, 14 und 22 der Mietverträge rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass es sich bei den von ihr im Einzelnen mit Schriftsatz vom 12. April 1999 dargelegten Mängel an der Mietsache nicht um einen „Fehler” im Sinne des § 537 BGB handele, weil eine nachteilige Abweichung des Ist-Zustandes von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit nicht vorliege.

Darüber hinaus habe das Landgericht unter Verletzung des rechtlichen Gehörs das Vorbringen aus dem Schriftsatz der Klägerin vom 26. April 1999 verwertet mit der Folge, dass das angefochtene Schlussurteil eine prozessual unzulässige Überraschungsentscheidung gewesen sei. Da das Urteil auf der Verletzung ihres rechtlichen Gehörs beruhe, sei es aufzuheben.

Es sei zu unterscheiden zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Richtigerweise werde überwiegend angenommen, dass die Instandhaltungsverpflichtung individualvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden könne. Gemäß § 536 BGB bestehe jedoch die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Instandsetzung bedeute jedoch nichts anderes, als die erst herzustellende Gebrauchsgeeignetheit des Mietobjekts, die vom Vermieter zu gewährleisten sei. Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache geeigneten Zustand sei jedoch die nicht abdingbare Hauptleistungspflicht des Vermieters.

Von dieser wesentlichen Unterscheidung zwischen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sei bei der Auslegung des Mietvertrages der Parteien auszugehen, und mit Rücksicht darauf sei die vertragliche Leistungssphärenzuordnung zu bestimmen.

Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft ihr, der Beklagten, sämtliche Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gebäude der vermieteten Sache und der einzelnen mietvertraglich überlassenen Objekte aufgebürdet, was gemäß § 14 Nr. 1 des Mietvertrages nicht vorgesehen sei. Denn dort sei bestimmt, „die Instandhaltung des Gebäudes, in dem sich die Mietsache befindet, mit Ausnahme der Mietsache selbst, ist Aufgabe des Vermieters”. Daher sei die Klägerin selbstverständlich zur Instandsetzung des Gebäudes … Berlin, verpflichtet. Das Landgericht habe übersehen, dass der Mietvertrag im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB die Gebrauchsüberlassungsverpflichtung des Vermieters ausgestaltet habe.

Bei den einzelnen von ihr gerügten Mängeln handele es sich gerade um solche, die die Instandsetzungsverpflichtung der Klägerin beträfen, nämlich die Elektrik sowie die Heizungs- und Pumpensysteme.

Aus den vertraglichen Bestimmungen und den gesetzlichen Vorschriften folge, dass die Klägerin ihr ein zur Gebrauchsüberlassung geeignetes Mietobjekt zur Verfügung zu stellen hatte, und sie, die Beklagte, selbstverständlich nicht die „Herstellung des Mietobjektes” übernommen habe, sondern lediglich die üblichen Instandhaltungsmaßnahmen, die sich im Verlaufe der Nutzung durch den Mieter ergäben (Beweis: Sachverständigengutachten).

Die Auffassung des Landgerichts, sie, die Beklagte, habe sich selbst zur Herrichtung des Mietobjektes verpflichtet, sei nicht vertraglich vereinbart und würde bedeuten, dass der Vermieter seine Hauptleistungspflicht (Gebrauchsüberlassung einer zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Mietsache) nicht erbringe und dennoch einen Anspruch auf die Gegenleistung, den Mietzins, hätte. Dies sei so gesetzlich nicht vorgesehen.

Auch die Auffassung des Landgerichts, aus der Vereinbarung über einen Mietzinsfälligkeitsaufschub für die Dauer von lediglich 4 ½ Monaten lasse sich entnehmen, dass dies eine „Quasi-Gegenleistung” der Klägerin für die Übergabe einer nicht gebrauchstauglichen Sache sei, sei unzutreffend. Denn das Landgericht habe sich nicht die Frage gestellt, wie ein gewerblicher Vermieter einen Mieter für ein solches ruinöses Geb...