KG Berlin Urteil vom 04.07.2005 - 8 U 13/05

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 16.12.2004; Aktenzeichen 12 O 31/04)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16.12.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor wie folgt lautet:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.387,27 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 270,81 EUR seit dem 7.1.2003 und aus 1.545,48 EUR seit dem 6.3.2003 zu zahlen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 20 % und der Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 5 % und der Beklagte zu 95 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten gem. § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des nach teilweiser Klagerücknahme geltend gemachten Restmietzinses für den Monat Januar 2003 i.H.v. 270,81 EUR und auf Zahlung des für den Monat März 2003 geltend gemachten Grundmietzinses i.H.v. 1.116,46 EUR. In Höhe eines weiteren Teilbetrages von 429,02 EUR (Betriebskostenvorschuss März 2003) haben die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung des im Wege der Widerklage geltend gemachten Betrages i.H.v. 5.839,07 EUR gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

Klage

Die Klägerin hat schlüssig vorgetragen, dass sie gegen den Beklagten unter Berücksichtigung eines von ihr im Detail mit Schriftsatz vom 21.10.2003 (Bl. 10 ff.) und vom 1.7.2004 (Bl. 97 ff.) vorgetragenen Mietzinsrückstandes i.H.v. 4.503,23 EUR für den Zeitraum von März 2001 bis März 2003, einer Heizkostennachzahlungsforderung für das Jahr 1999 i.H.v. 1.377,65 EUR, einer Heizkostennachzahlungsforderung für das Jahr 2000 i.H.v. 343,67 EUR und unter Verrechnung von Guthaben des Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 1999 i.H.v. (184,48 EUR + 444,43 EUR =) 628,91 EUR, der Kaltwasserabrechnung 1999 i.H.v. 653,06 EUR, der Betriebskostenabrechnung 2000 i.H.v. 763,94 EUR, der Kaltwasserabrechnung 2000 i.H.v. 623,37 EUR, der Betriebskostenabrechnung 2001 i.H.v. 756,63 EUR, der Heizkostenabrechnung 2001 i.H.v. 354,07 EUR und der Kaltwasserabrechnung 2001 i.H.v. 628,28 EUR einen restlichen Mietzinsanspruch für die Monate Januar und März 2003 i.H.v. insgesamt 1.387,27 EUR hat.

Widerklage

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung des im Wege der Widerklage geltend gemachten Betrages i.H.v. 5.839,07 EUR gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

Betriebskosten

Soweit der Beklagte im Berufungsrechtszug erstmals beanstandet, die Klägerin habe keinen Beweis dafür angetreten, dass die Parteien die Zahlung von Betriebskosten wirksam vereinbart hätten, ist er mit diesem Vortrag gem. § 531 Abs. 2 Ziff. 3 ZPO ausgeschlossen. In erster Instanz war zwischen den Parteien völlig unstreitig, dass der Beklagte aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung grundsätzlich zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet war.

Betriebskostenabrechnung 1999

Der Beklagte hat schlüssig dargelegt, dass die Klägerin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 die Position "Grundsteuer" zwei mal, nämlich einmal mit 869,23 DM (444,43 EUR) und einmal mit 771,80 DM (394,61 EUR) berechnet hat, ohne darzulegen, dass ihr tatsächlich Kosten in dieser Höhe entstanden sind. In den darauf folgenden Betriebskostenabrechnungen wurde die Grundsteuer jeweils nur einmal, nämlich im Jahr 2001 mit 335. 98 EUR und im Jahr 2002 mit 369,58 EUR berechnet. Der Beklagte durfte daher berechtigt Zweifel an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 in diesem Punkt haben. Die Klägerin hat diesem Einwand Rechnung getragen, indem sie die Klage in der Berufungsinstanz i.H.v. 444,43 EUR zurückgenommen hat.

Der Beklagte hat nicht schlüssig dargelegt, dass die Klägerin nicht berechtigt war, in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 Kosten für Müllschlucker, Hausservice und Hausstrom in Rechnung zu stellen. Der Beklagte bestreitet nicht, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind, sondern meint, sich nicht daran beteiligen zu müssen, weil seine Gewerbeeinheit einen eigenen Eingang habe. Unstreitig befindet sich in dem Treppenhaus, das der Beklagte nach seinem Vortrag nicht benutzt, ein M...