KG Berlin Urteil vom 02.11.2000 - 8 U 4206/99

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 25.03.1999; Aktenzeichen 12 O 580/98)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 25. März 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin geändert:

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beider Parteien übersteigt nicht 60.000,00 DM.

Gründe

Die zulässige Berufung der Belagten hat in der Sache Erfolg.

Der Klägerin stand lediglich ein Gesamtanspruch in Höhe von 3.042,61 DM zu; dieser Anspruch ist durch die inzwischen von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung erloschen.

Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche gilt folgendes:

Die Beklagten erkennen das Urteil nur insoweit an, als sie zur Zahlung von 138,00 DM wegen Ersatzes für die Fliesenreinigungsarbeiten nebst anteiligen Zinsen verurteilt worden sind. Im Übrigen wenden sie sich gegen ihre Haftung dem Grunde nach und auch gegen die Bewertung der Minderung im Einzelnen.

1. Der auf § 812 BGB gestützte Anspruch setzt voraus, dass der Mietzins jeweils in den betreffenden Zeiträumen gemäß § 537 BGB gemindert war. Im Hinblick auf die Bestimmung zu 6) in der Anlage zum Mietvertrag der Parteien ist bei der Minderung zu unterscheiden zwischen Mängeln, die allein aufgrund der Belästigung durch Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten beruhen und anderen Mängeln. Bezüglich der ersten Gruppe ist davon auszugehen, dass trotz der Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541 a BGB die Gewährleistungspflichten des Vermieters und die darauf beruhenden Rechte des Mieters von der Duldungspflicht unberührt bleiben (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Anm. III A Rdn. 1097). Wie sich aus dem Gegenschluss zu § 537 Abs. 3 BGB ergibt, kann bei der Vermietung von Geschäftsräumen § 537 auch durch Formularvertrag abbedungen werden (vgl. BGH NJW-RR 1993, S. 519). Dies wird damit begründet, dass die Minderung nicht zu den Grundprinzipien des Mietrechts gehört (vgl. Bub/Treier, III, B Rdnr. 1373). § 11 Nr. 10 AGBG ist auf Mietverträge nicht anwendbar (BGHZ 94, 180; OLG Frankfurt WuM 1987, S. 143; OLG Hamburg, MDR 1981, S. 934). Allerdings soll ein vollständiger Ausschluss des Rechts zur Minderung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam sein, da hierdurch der Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung unangemessen einschränkt werde (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 6. Aufl., Rdn. 133, Bub/Treier, a.a.O.).

Die Auffassung des Landgerichts, dass die unter Nr. 6 in der Anlage zum Mietvertrag vereinbarte Klausel nach § 9 AGBG unwirksam sei, ist nicht zutreffend. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Klausel überhaupt als eine „Allgemeine Geschäftsbedingung” im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG anzusehen ist. Die Klägerin hat dies erstmals in dem Verhandlungstermin vor dem Senat vortragen lassen, indem sie geltend gemacht hat, dass die Beklagten diese Klausel in einer Vielzahl von Mietverträgen verwendeten. Eine Stellungnahme zu dieser Behauptung durch die Beklagten steht bisher aus, da sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hierzu im Termin nicht erklären konnte.

Aber auch bei Anwendbarkeit des AGBG kann von einer Unwirksamkeit der Klausel nach § 9 AGBG nicht ausgegangen werden. Denn es trifft nicht zu, dass nach dieser Bestimmung ein vollständiger Ausschluss des Rechts der Minderung vereinbart worden ist. Aus dem Wortlaut lässt sich ohne weiteres herleiten, dass Minderung nur insoweit ausgeschlossen sein soll, als durch Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten in und am Haus Belästigungen entstehen. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang, dass zunächst die ohnehin nach dem Gesetz bestehende Duldungspflicht festgehalten wird und diese mit dem Zusatz „ohne Mietminderung” versehen ist. Das bedeutet, dass allein aus der Duldung und den damit verbundenen Unannehmlichkeiten keine Mietminderung hergeleitet werden kann. Daraus folgt aber nicht, dass sonstige Fehler der Mietsache eine Minderung nicht zulassen. Auch Fehler bei den Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten können danach Minderung des Mietzinses begründen. Allenfalls könnte die Klausel insoweit unklar sein, als nicht festgelegt ist, dass die Duldungspflicht sich nur auf notwendige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten und auch nur auf den notwendigen zeitlichen und räumlichen Umfang derartiger Arbeiten bezieht. Letzteres versteht sich aber von selbst und ist eine Frage der Auslegung, wobei nach § 5 AGBG die engste Auslegung zugunsten des Mieters herangezogen werden könnte. Jedenfalls handelt es sich bei dieser Frage um eine Auslegung und nicht um eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion. Da der Ausschluss nur einen geringen Teil der am Mietobjekt möglichen Fehler betrifft, bestehen gegen die Wirksamkeit des Ausschlusses, auch wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, keine Bedenken.

Es kommt folgendes hinzu:

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