KG Berlin Teilbeschluss vom 27.11.1985 - 24 W 1856/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Besucherausschluß in der Wohnungseigentümerversammlung

Leitsatz (amtlich)

In der Gemeinschaftsordnung kann wirksam bestimmt werden, daß „Besucher keinen Zutritt” haben. In diesem Falle darf ein Versammlungsteilnehmer jedenfalls dann keinen Zuhörer oder Berater mitbringen, falls auch nur einer widerspricht.

Normenkette

WEG § 23 ff.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 08.03.1985; Aktenzeichen 191 T 151/84)

AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II (WEG) 20/83)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 8. März 1985 – 191 T 151/84 – wird insoweit zurückgewiesen, als sie beantragt hat, die §§ 3 und 16. Abs. 2 Satz 1 sowie Abs. 4 Satz 4 der Teilungserklärung vom 12. Mai 1978 für nichtig zu erklären.

2. Im übrigen wird die sofortige Beschwerde, auch zur Entscheidung über die Kosten des Verfahrens, durch gesonderten Beschluß dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

Gründe

Die von dem teilenden Grundstückseigentümer am 12. Mai 1978 bestimmte Teilungserklärung enthält u.a. die folgenden Bestimmungen:

1. In § 1 wird unter Nr. 157–166 bestimmt, daß das Grundstück in Miteigentumsanteile von je 0,49/1000 verbunden mit dem Teileigentum an einer Garage aufgeteilt wird.
2. § 3 legt die Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums fest und bestimmt in seinem Absatz 2 ausdrücklich, daß auch sämtliche Kellerräume dazugehören der Verwalter aber berechtigt ist, den einzelnen Wohnungseigentümern eine Kellerbox zur alleinigen Nutzung zuzuweisen.
3. § 7 bestimmt, daß die Nutzung der Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist.
4. § 16 enthält Bestimmungen über die Wohnungs- und Teileigentümerversammlung. Abs. 2 Satz 1 dieser Vorschrift lautet:

„Für jede Wohnung oder jedes Teileigentumsrecht hat der Eigentümer in der Eigentümerversammlung eine Stimme, so daß einem Eigentümer, der mehrere Wohnungen oder Teileigentumsrechte hat, in der Eigentümerversammlung mehrere Stimmrechte zustehen.”

Und in Abs. 4 heißt es:

„Jeder Wohnungs- oder Teileigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch seinen Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer und den Verwalter der gleichen Wohnanlage verteten lassen. Der Vertreter hat eine schriftliche Vollmacht vorzulegen. Der Ehegatte gilt auch ohne schriftliche Vollmacht zur Vertretung des anderen Ehegatten als ermächtigt, selbst wenn er nicht Eigentümer ist, es sei denn, daß die Vertretung durch Mitteilung an den Verwalter ausgeschlossen ist. Besucher haben keinen Zutritt.”

Die Antragstellerin hatte vor dem Amtsgericht beantragt,

1. die §§ 3, 7 und 16 der Teilungserklärung vom 12. Mai 1978 für nichtig zu erklären;
2. festzustellen, daß in den Wohnungseigentümerversammlungen jeder Wohnungseigentümer sich durch eine Person seines Vertrauens beraten und vertreten lassen kann;
3. festzustellen, daß § 16 Abs. 2 S. 1 der Teilungserklärung unwirksam ist.

Das Amtsgericht hatte in seinem Beschluß vom 28. November 1984 die zu 2. begehrte Feststellung getroffen, die Anträge im übrigen aber zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen diesen Beschluß, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt, hat das Landgericht mit seinem Beschluß vom 8. März 1985 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat es auch den Feststellungsausspruch des Amtsgerichts aufgehoben.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Sie verfolgt ihren ursprünglichen Antrag weiter, ficht den Beschluß des Landgerichts aber insoweit nicht an, als es den Antrag zurückgewiesen hat, § 7 der Teilungserklärung für nichtig zu erklären.

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 2 FGG zulässig.

Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nur noch die §§ 3 und 16 Abs. 2 Satz 1 sowie Abs. 4 Satz 1 und 4 der Teilungserklärung. Denn der Beschluß des Landgerichts wird insoweit nicht mehr angegriffen, als er den Beschluß des Amtsgerichts über die Wirksamkeit des § 7 der Teilungserklärung bestätigt hat. Diese Beschränkung der Rechtsbeschwerde ist zulässig; denn sie betrifft einen abtrennbaren Teil des Verfahrensgegenstandes (vgl. Keidel, FGG 11. Aufl., Rdn. 7; Jansen, FGG 2. Aufl., Rdn. 13 je zu § 21).

Der Senat entscheidet durch den vorliegenden Teilbeschluß über das Rechtsmittel nur in dem aus dem Beschlußtenor zu 1. erkennbaren Umfang. Im übrigen legt er das Rechtsbeschwerdeverfahren, soweit es den Antrag betrifft, § 16 Abs. 4 Satz 1 der Teilungserklärung für nichtig zu erkennen, dem Bundesgerichtshof durch einen gesonderten Beschluß zur Entscheidung vor.

II. Die Rechtsbeschwerde ist in dem aus dem Beschlußtenor zu 1. ersichtlichen Umfang unbegründet.

1. Das Landgericht hat die Beschwerdebefugnis der Antragstellerin als Wohnungseigentümerin, die durch die Zurückweisung ihres Antrages beschwert ist, zutreffend bejaht. Ob es auch die Beschwerdebefugnis der Verwalterin zutreff...