KG Berlin Beschluss vom 26.03.1987 - 8 RE Miet 6750/86

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 64 S 226/86)

Tenor

Der Vermieter einer preisgebundenen Altbauwohnung darf sich auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die im § 11 XII. BMG bestimmte Wartefrist berufen, wenn er nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Eigentum am Grundstück gemäß § 3 und/oder § 8 WEG in der Weise unter sich in Wohnungseigentum aufgeteilt haben, daß sie mit jedem ihnen zustehenden Miteigentumsanteil (bzw. -Teilanteil) das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden haben.

Tatbestand

I.

Die Beklagte zu 1) ist aufgrund eines mit der … am 27. September 1984 abgeschlossenen Mietvertrages Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß links des Hauses … in …. Der Beklagte zu 2) ist aufgrund eines mit der … abgeschlossenen Mietvertrages vom 6. April 1981 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß rechts desselben Hauses. In beiden Fällen handelt es sich um preisgebundene Altbauwohnungen.

Die … veräußerte am 25. Januar 1985 das Mietobjekt an Herrn … und Frau … die am 14. Mai 1985 als Eigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen wurden. Diese verkauften am 21. und 26. Februar 1985 das Grundstück zu ideellen Miteigentumsanteilen an neun verschiedene Erwerber, u.a. den Kläger, der einen Miteigentumsanteil von 3208/10000 käuflich erwarb. Durch Vertrag vom 3. April 1985 teilten die Erwerber das Grundstück entsprechend den erworbenen Anteilen unter sich in Wohnungseigentum auf, indem sie jeden Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbanden, teilweise auch zu diesem Zweck erneut unterteilte Miteigentumsanteile. Die Eintragung der Erwerber als Miteigentümer des Gesamtgrundstücks erfolgte am 1. August 1985. Noch am selben Tage wurde das Grundbuchblatt geschlossen und die Übertragung des Bestandes auf neu angelegte Wohnungsgrundbuchblätter vorgenommen. Der Kläger wurde an diesem Tage im Wohnungsgrundbuch von Lübars …, Blätter … bis …, als Wohnungseigentümer an den im Aufteilungsplan mit den Nummern 5 bis 9 bezeichneten Wohnungen, unter denen sich auch die von den Beklagten gemieteten Wohnungen befinden, eingetragen.

Durch Anwaltsschreiben vom 14. November 1985 kündigte der Kläger die Mitverhältnisse gegenüber beiden Beklagten zum 28. Februar 1985, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin, mit der Begründung, daß er die Wohnungen zur Unterbringung seines Sohnes … und dessen Familie – der Sohn des Klägers ist verheiratet und hat zwei Kinder – benötige. Am 27. Dezember 1985 erwarben die Ehefrau des Klägers … einen ideellen Miteigentumsanteil von 1/4 und seine Tochter … einen ideellen Anteil von 1/2 an den Eigentumswohnungen des Klägers. Mit Schriftsatz vom 30. Juli 1986 kündigte der Prozeßbevollmächtigte in Vollmacht des Klägers, der Frau … und der Frau … vorsorglich nochmals die Mietverhältnisse zum nächstzulässigen Termin, weil der Sohn des Klägers … in den Räumen in der Königsstraße unzureichend untergebracht sei.

Der Kläger nimmt die Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe in Anspruch.

Das Amtsgericht Wedding hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger könne Herausgabe der von den Beklagten innegehaltenen Räume nicht verlangen, weil die von der Vermieterin gegenüber dem Sohn des Klägers … ausgesprochene Kündigung über die Mieträume in der … unwirksam sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit der Berufung. Die mit dieser befaßte Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Darf sich der Vermieter einer preisgebundenen Altbauwohnung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) vor Ablauf der in § 11 XII. BMG bestimmten Wartefrist auch dann berufen, wenn er nach Überlassung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft erworben hat und unmittelbar im Anschluß daran Wohnungseigentum begründet hat?

Das Landgericht hält ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB für gegeben und damit die vorgelegte Frage für entscheidungserheblich. Es möchte die Vorlagefrage verneinen und führt hierzu im wesentlichen aus:

Die Wartefristregelung sei mit Rücksicht auf ihren Zweck auch auf Fälle der vorliegenden Art anzuwenden. Sie diene dem Schutz des durch die Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren anschließende Veräußerung besonders gefährdeten Mieters, der die Möglichkeit haben solle, sich darauf einzurichten, daß er – anstatt wie bisher mit einer Vielzahl von Mietern – nunmehr allein dem Eigentümer und Vermieter gegenüberstehe und sich damit die Gefahr der Eigenbedarfskündigung erhöht habe. Im Unterschied zu dem von dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung erfaßten Fall, daß zunäch...