KG Berlin Beschluss vom 25.10.2011 - 1 W 479-480/11

Leitsatz (amtlich)

Wollen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilfläche ihres Wohnungseigentumsgrundstücks abtrennen und veräußern, so müssen sie hierzu nicht sämtliche Sondereigentumsrechte, sondern nur diejenigen im Bereich der abzutrennenden Teilfläche aufheben. Dabei etwa entstehende isolierte Miteigentumsanteile müssen mit einem oder mehreren anderen Miteigentumsanteilen am Restgrundstück verbunden werden. Das gilt auch, wenn das Gebäude, das im Bereich der abzuschreibenden Teilfläche liegen sollte, noch nicht erbaut ist, die Wohnungsgrundbuchblätter jedoch schon angelegt sind.

Normenkette

GBO § 7; WEG § 1 Abs. 4, §§ 14, 6

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Beschluss vom 27.05.2011; Aktenzeichen 243 PK 3180N-13)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, im Grundbuch von Pankow auf den Blättern ...und ...bis ...jeweils eine Eigentumsübertragungsvormerkung für den Beteiligten zu 3. für die in der Bewilligung vom 25.8.2010 (UR-Nr. ...des Notars ...) näher bezeichneten Teilflächen und Flurstücke einzutragen.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 sind die eingetragenen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage ..., die Beteiligte zu 2 außerdem die Eigentümerin des benachbarten Grundstücks. In notarieller Urkunde vom 25.8.2010 (UR-Nr. ...des Notars ...) zu § 1 teilten die Beteiligten zu 1 das in den Wohnungsgrundbüchern jeweils zu den Miteigentumsanteilen gebuchte Grundstück in die Flurstücke ...sowie näher bezeichnete, bisher katastermäßig unvermessene Trennstücke aus den Flurstücken ...und ...einerseits und den übrigen Bestand andererseits. Sie beantragten und bewilligten, die vorgenannten Teilflächen und die Flurstücke ...("Kaufgegenstand 1") als ein neues selbständiges Grundstück im Grundbuch zu buchen. Sie beantragten und bewilligten ferner vorsorglich, die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentumsrechte bezüglich des Kaufgegenstands 1 aufzuheben. Gemäß § 6 der Urkunde vom 25.8.2010 verkauften die Beteiligten zu 1 den Kaufgegenstand 1 und die Beteiligte zu 2 ihr Grundstück an den Beteiligten zu 3. Gemäß § 11 derselben Urkunde bewilligten die Verkäufer, zugunsten des Beteiligten zu 3 in Abteilung II der Grundbücher je eine Eigentumserwerbsvormerkung einzutragen.

Nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich Sondereigentumsrechte in den Häusern ... Laut Aufteilungsplan liegen die Häuser ...im Bereich des Kaufgegenstands 1.

Auf den Antrag sämtlicher Beteiligten vom 28.12.2010 auf Eintragung der Eigentumserwerbsvormerkungen wies das Grundbuchamt mit Verfügungen vom 15.2.2011 und 24.3.2011 darauf hin, dass die beantragte Vormerkung nicht eintragungsfähig sei, weil die Teilung des Grundstücks wegen § 1 Abs. 4 WEG nicht zulässig sei. Eine Aufhebung des Sondereigentums nur an den veräußerten Teilflächen sei nicht möglich, vielmehr müsse das Sondereigentum insgesamt aufgehoben werden. Da die Aufhebung des Sondereigentums insgesamt vom Willen der Anspruchsschuldner und von der Vornahme des Rechtsgeschäfts durch diese abhänge, sei der Anspruch auf Erwerb der Trennstücke nicht vormerkungsfähig.

Mit Beschluss vom 27.5.2011 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Vormerkungen zurückgewiesen.

Mit seiner Beschwerde vom 6.6.2011 macht der Beteiligte zu 3 geltend, der teilende Eigentümer habe nicht sämtliche ursprünglich geplanten Gebäude tatsächlich errichtet. Die verkauften Teilstücke seien deshalb nicht mit Gebäuden bebaut, an denen Sondereigentum begründet worden sei. Weitere Erklärungen als die Aufhebung des Sondereigentums an den veräußerten Teilflächen seien nicht erforderlich.

II. Das Rechtsmittel ist gem. §§ 71 ff GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Voraussetzungen für die Eintragung der beantragten Vormerkungen liegen vor. Sämtliche eingetragenen Berechtigten haben die Eintragung bewilligt. Der Umstand, dass auf Bl...die Anordnung der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung eingetragen ist, bleibt insoweit ohne Auswirkung, denn die Eintragung eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerks berührt die Verfügungsbefugnis des Vollstreckungsschuldners nicht (BayObLG, ZfIR 2003, 682; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 38 Rz. 34).

Die Ansprüche auf Übertragung des Grundstücks der Beteiligten zu 2 und von Teilflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks der Beteiligten zu 1 haben einen vormerkungsfähigen Inhalt, denn sie sind jeweils auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück i.S.d. § 883 Abs. 1 BGB gerichtet. Es handelt sich weder um bedingte noch um künftige Ansprüche, denn die Beteiligten zu 1 haben sich unmittelbar und bindend zur Übertragung der Teilflächen verpflichtet, nicht etwa nur für den Fall einer erfolgreichen Verbindung zu einem selbständigen Grundstück. Ohne Einfluss auf die Vormerkungsfähigkeit ist die Frage, welche Rechtsgeschäfte und Erklärungen die Beteiligten zu 1 noch vornehmen müssen, um den Anspruch erfüllen zu können. Dafür, dass die Erfüllung dauerhaft unmöglich wäre, gibt es ...