KG Berlin Beschluss vom 15.09.2000 - 24 W 3301/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teilnahmeberechtigung von Mitarbeitern des Verwalters an Wohnungseigentümerversammlungen. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, die Leitung von Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden.

2. Die in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass „Besucher” keinen Zutritt zu den Eigentümerversammlungen haben, bezieht sich nicht auf Mitarbeiter des Verwalters, die an den Eigentümerversammlungen nur zum Zwecke der Unterstützung des Verwalters teilnehmen und hierbei lediglich untergeordnete Tätigkeiten wie das Führen des Protokolls wahrnehmen.

Normenkette

WEG § 24 V

Beteiligte

3. die übrigen Wohnungseigentümer gemäß der dem angefochtenen Beschluss beigefügten Liste

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 72 II 64/99 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner zu 1. und 2. haben die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Antragstellerin ist die Verwalterin dieser Wohnanlage.

In § 16 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung – Wohnungs- und Teileigentümerversammlung – heißt es u.a.:

„Jeder Wohnungs- und Teileigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch seinen Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer oder den Verwalter der gleichen Wohnanlage vertreten lassen. (…) Besucher haben keinen Zutritt.”

Die Antragstellerin leitete als Verwalterin die Eigentümerversammlung vom 19. April 1999 und bediente sich zur Durchführung dieser Eigentümerversammlung ihres Ehemannes, der die Wohngeldabrechnung erläutern, das Protokoll führen und die Antragstellerin im Übrigen bei der Versammlungsleitung unterstützen sollte. Auf Antrag des Antragsgegners zu 2. wurde beschlossen, dass der Ehemann der Antragstellerin die Versammlung verlässt.

Die Antragstellerin begehrt unter Berufung darauf, dass für die Zukunft sicherzustellen ist, dass sie berechtigt sei, einen Mitarbeiter in den Eigentümerversammlungen hinzuzuziehen, die Antragsgegner zu verpflichten, einen ihrer Mitarbeiter in der Eigentümerversammlung zuzulassen, und sie begehrt weiterhin die Feststellung, dass § 16 der Teilungserklärung nicht auf ihren Mitarbeiter anzuwenden sei. Mit Beschluss vom 28. Juni 1999 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg diesen Anträgen stattgegeben. Mit Beschluss vom 3. März 2000 hat das Landgericht die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1. und 2. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die rechtzeitige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1. und 2., mit der diese ihre Anträge auf Zurückweisung der Anträge der Antragstellerin weiterverfolgen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1. und 2. ist gemäß den §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Ein Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Rechtlich einwandfrei hält das Landgericht die Antragsgegner für verpflichtet, einen Mitarbeiter der Verwalterin in der Eigentümerversammlung zuzulassen.

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. Als Leiter der Eigentümerversammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche Art und Weise er dieser Aufgabe gerecht wird, ist grundsätzlich seine Sache. Daher ist es ihm unbenommen, sich zur Erfüllung seiner Aufgaben grundsätzlich eines Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 Satz 1 BGB zu bedienen (OLG Schleswig in WE 1997, 388, 389 f.; OLG Düsseldorf in WE 1996, 72, 73; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 75). Dem steht nicht entgegen, dass nach dem Verwaltervertrag ein Verwalter regelmäßig nach den §§ 675, 623 BGB höchstpersönlich zur Geschäftsbesorgung verpflichtet ist. Den Vertragsparteien ist regelmäßig bewusst, dass ein Verwalter sich zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bedient. Die Hinzuziehung von Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten ist im Regelfall sogar erforderlich, damit der Verwalter seine Aufgaben nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erfüllen kann (Staudinger/Bub, WEG 12. Aufl., § 26 Rn 365 m.w.N.).

Ausfluss dieser Rechte und Pflichten ist es daher auch, sich bei Eigentümerversammlungen der Hilfe eines Mitarbeiters zu bedienen, der in diesem Rahmen untergeordnete Tätigkeiten wie das Führen des Protokolls und das Führen der Anwesenheitsliste ausübt. Insbesondere bei Eigentümerversammlungen, in denen eine Reihe von Punkte...