KG Berlin Beschluss vom 10.02.2017 - 5 W 18/17

Normenkette

BGB §§ 242, 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2; WoEigG § 8

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 25.02.2017; Aktenzeichen 22 O 20/17)

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 27. Januar 2017 gegen den Beschluss der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin vom 25. Januar 2017 - 22 O 20/17 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Beschwerde haben die Antragsteller zu tragen.

3. Der Wert der Beschwerde wird auf 144.500,- EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegnern im Wege der einstweiligen Verfügung unter Androhung eines Ordnungsgeldes von jeweils bis zu 50.000,- EUR zu gebieten,

unverzüglich den Antrag vom 4. Januar 2017 auf Eintragung des Antragsgegners zu 2) als Eigentümer in das Grundbuch des Amtsgerichts C... von ..., Blatt ..., zurückzunehmen und dem Notar A... P...-H... hierfür die erforderlichen Anweisungen zu erteilen.

Mit Beschluss vom 25. Januar 2015 hat das Landgericht den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.

Gegen die Zurückweisung ihres Antrags wenden die Antragsteller sich mit der sofortigen Beschwerde.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 2, § 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet.

Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zu Recht zurückgewiesen, weil ein Verfügungsanspruch nicht besteht.

1. Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 826 BGB wegen einer drohenden Umgehung eines den Antragstellern zustehenden Vorkaufsrechts an der von ihnen im Hause H...... ..., ... ..., gemieteten Wohnung.

a) An der Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages vom 12. Juni 1985 (Anlage A 3 zur Antragsschrift) und deren Lage der Anlage A 4 zur Antragsschrift zu entnehmen ist, hat den Antragstellern kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zugestanden. Die Erklärung der Antragsteller vom 1. September 2016 (Anlage A 7 zur Antragsschrift), ein Vorkaufsrecht an dieser Wohnung ausüben zu wollen, ist gegenstandslos.

Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.

Dem Entstehen eines Vorkaufsrechts steht im vorliegenden Fall entgegen, dass an der Wohnung, in der die Antragsteller wohnen und die sie erwerben wollen, kein Wohnungseigentum entstanden ist. Sie ist auch nicht Gegenstand des zwischen der Antragsgegnerin zu 1) und dem Antragsgegner zu 2) geschlossenen Kaufvertrages.

Wie den notariellen Verträgen vom 1. Juli 2016 und 7. November 2016 (Anlagen A 5 und A 13 zur Antragsschrift) und dem notariellen Teilungsvertrag vom 11. März 2015 (Anlage A 2 zur Antragsschrift) zu entnehmen ist, hat die Antragsgegnerin zu 1) dem Antragsgegner zu 2) einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück H...... ...... verkauft, der mit dem Sondereigentum an der Wohnung verbunden ist, die im Aufteilungsplan mit der Nr. 21 bezeichnet worden ist. Die Wohnung Nr. 21 besteht aus den an die Antragsteller vermieteten Räumen und einer weiteren Wohnung, die an einen Dritten vermietet ist.

Das Wohnungseigentum, das die Antragsteller erwerben wollen, ist sachenrechtlich nicht existent, und es ist im vorliegenden Fall auch keine rechtliche Grundlage ersichtlich, die diesem Wohnungseigentum zur Entstehung verhelfen könnte.

In diesem Punkt entspricht der vorliegende Fall dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks. Dort entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB grundsätzlich nur, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. (vgl. BGH NJW 2014, 850)

Dies hat der BGH (NJW 2014, 850, Rn. 21 bis 23) wie folgt begründet:

"aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die allgemeinen Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (...). Vielmehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht (...). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (...).

bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinsch...