Rz. 43
§ 78 SachenRBerG[97] lautet:
§ 78 Rechtsfolgen des Erwerbs des Grundstückseigentums durch den Nutzer
| (1) | Vereinigen sich Grundstücks- und Gebäudeeigentum in einer Person, so ist eine Veräußerung oder Belastung allein des Gebäudes oder des Grundstücks ohne das Gebäude nicht mehr zulässig. Die Befugnis zur Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung oder zu deren Abwendung bleibt unberührt. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Eigentum am Gebäude nach § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuchs aufzugeben, sobald dieses unbelastet ist oder sich die dinglichen Rechte am Gebäude mit dem Eigentum am Gebäude in seiner Person vereinigt haben. Der Eigentümer des Gebäudes und der Inhaber einer Grundschuld sind verpflichtet, das Recht aufzugeben, wenn die Forderung, zu deren Sicherung die Grundschuld bestellt worden ist, nicht entstanden oder erloschen ist. Das Grundbuchamt hat den Eigentümer zur Erfüllung der in den Sätzen 3 und 4 bestimmten Pflichten anzuhalten. Die Vorschriften über den Grundbuchberichtigungszwang im Fünften Abschnitt der Grundbuchordnung finden entsprechende Anwendung. | ||||
| (2) | Der Eigentümer kann von den Inhabern dinglicher Rechte am Gebäude verlangen, die nach § 876 des Bürgerlichen Gesetzbuches erforderliche Zustimmung zur Aufhebung zu erteilen, wenn sie Rechte am Grundstück an der gleichen Rangstelle und im gleichen Wert erhalten und das Gebäude Bestandteil des Grundstücks wird. | ||||
| (3) | Im Falle einer Veräußerung nach Absatz 1 S. 2 kann der Erwerber vom Eigentümer auch den Ankauf des Grundstücks oder des Gebäudes oder der baulichen Anlage nach diesem Abschnitt verlangen. Der Preis ist nach dem vollen Verkehrswert (§ 70) zu bestimmen. Im Falle der Veräußerung des Grundstücks ist § 71 anzuwenden. Eine Preisermäßigung nach § 73 kann der Erwerber vom Eigentümer nur verlangen, wenn
Der frühere Grundstückseigentümer erwirbt mit dem Entstehen einer Nachzahlungsverpflichtung des Eigentümers aus § 73 Abs. 1 ein vorrangiges Pfandrecht an den Ansprüchen des Eigentümers gegen den Erwerber aus einer Nutzungsänderung. |
Rz. 44
Ziel der Sachenrechtsbereinigung ist die Überführung des Gebäudeeigentums und ihm vergleichbarer Nutzungstatbestände in die Rechtsformen des bürgerlichen Rechts. § 78 SachenRBerG trifft eine Regelung für bestimmte Fallgruppen des echten Gebäudeeigentums, wenn sich Grundstücks- und Gebäudeeigentum in einer Person vereinigen. Die Vorschrift gilt grundsätzlich in allen Fällen der Vereinigung in einer Hand, es sei denn, die Anwendbarkeit des SachenRBerG ist schlechthin ausgeschlossen.[98] Auch wenn Grundstücks- und Gebäudeeigentum sich in einer Hand vereinigen, kommt es nicht zur Konsolidation nach § 889 BGB.[99] Deshalb schreibt § 78 Abs. 1 S. 1 SachenRBerG vor, dass dann eine Veräußerung oder Belastung allein des Gebäudes oder des Grundstücks nicht mehr zulässig ist; eine Ausnahme wird nur für eine Veräußerung von Grundstück oder Gebäude im Wege der Zwangsversteigerung oder zu deren Abwendung zugelassen. Um das Ziel der Sachenrechtsbereinigung zu erreichen, verpflichtet § 78 Abs. 1 S. 3 SachenRBerG den Erwerber zur Aufgabe des Gebäudeeigentums nach § 875 BGB, sobald dieses unbelastet ist oder sich die dinglichen Rechte am Gebäude mit dem Eigentum am Gebäude in seiner Person vereinigt haben. § 78 Abs. 1 S. 4 SachenRBerG trifft eine entsprechende Regelung für alle Grundschulden. Der Rechtscharakter der Vorschrift ist umstritten,[100] richtiger Ansicht nach aber als absolutes Verfügungsverbot im Sinne von § 134 BGB anzusehen.[101]
Rz. 45
Nach § 78 Abs. 1 S. 5 SachenRBerG hat das Grundbuchamt den Eigentümer zur Erfüllung der in den Sätzen 3 und 4 bestimmten Pflichten anzuhalten. Zur Durchführung dieser Verpflichtung wird in Satz 6 die entsprechende Anwendung der §§ 82–83 GBO über den Grundbuchberichtigungszwang vorgeschrieben. Dies bedeutet, dass das Grundbuchamt, sobald die Voraussetzungen der Sätze 3 und 4 vorliegen, dem Grundstückseigentümer die Abgabe einer Löschungserklärung aufzugeben und diese erforderlichenfalls durch Zwangsmaßnahmen nach § 35 FamFG durchzuführen hat (vgl. Rdn 35).[102]
Rz. 46
Zwar ist durch die pauschale Verweisung auf die §§ 82–83 GBO auch ausnahmsweise die Möglichkeit einer Berichtigung von Amts wegen nach § 82a GBO gegeben. Jedoch muss diese Möglichkeit in den Fällen des § 78 SachenRBerG ausscheiden, weil eine amtswegige Löschung das Gebäudeeigentum mangels einer Aufhebungserklärung des Gebäudeeigentümers nicht zum Erlöschen bringen würde und die materiell-rechtliche Willenserklärung des § 875 BGB durch § 78 Abs. 1 S. 5 SachenRBerG nicht ersetzt werden kann, das Grundbuch somit unrichtig werden würde.[103] Der Grundbuchberichtigungszwang kann nicht durch Zuschreibung des Gebäudeeigentums zum Grundstück als Bestandteil und umgekehrt des Grundstücks zum Gebäudeeigentum als Bestandteil umgangen werden.[104]
Rz. 47
Von der Durchsetzung der nach...
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