Rz. 40
Eine Teilung des mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück (Wohnungseigentum) ist denkbar,
| 1. | dergestalt, dass aus einer bisher einzigen Raumeinheit (Eigentumswohnung) mehrere gebildet werden und gleichzeitig der Miteigentumsanteil geteilt wird ("gemischt real-ideelle Aufteilung"), |
| 2. | dass das Wohnungseigentums bei ungeteilt bleibender Raumeinheit (Wohnung) in mehrere ideelle, nach Quoten abgegrenzte Teilrechte aufgeteilt wird ("ideelle Aufteilung"), |
| 3. | dass die Wohnungs- bzw. Teileigentümer den Gegenstand des Sondereigentums nachträglich verändern, ohne dass sich die Miteigentumsanteile ändern ("reale Aufteilung"), |
| 4. | dass bei unverändertem Sondereigentum die Miteigentumsanteile insgesamt neu aufgeteilt werden ("Quotenberichtigung"). |
Rz. 41
Zu 1.: Die gemischt real-ideelle Aufteilung ist möglich zum Zwecke der Veräußerung einer des neu geschaffenen Wohnungseigentums, aber auch dann, wenn die neugebildeten Berechtigungen in der Hand des bisherigen Wohnungseigentümers verbleiben sollen (Vorratsteilung).[60]
Die Aufteilung ist eine Verfügung über das zu teilende Wohnungseigentum, weil dessen Inhalt verändert wird. Liegt eine Vorratsteilung vor, so wird eine einseitige Erklärung des Wohnungseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt entsprechend § 8 WEG erforderlich; bei gleichzeitiger Veräußerung eines der neugeschaffenen Wohnungseigentumsrechte wird die Teilung durch den Veräußerungsvertrag bewirkt.
Fraglich ist, ob zur Verteilung als solcher die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten notwendig ist. Dazu wird ausgeführt, dass durch die Aufnahme neuer Wohnungseigentümer eine Änderung der Stimmenzahl (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) und eine Änderung des Stimmenverhältnisses (§ 18 Abs. 3 WEG) herbeigeführt werde; die Teilung sei daher ein im Wege der Inhaltsänderung vorgenommener Eingriff in den durch die Satzung geschaffenen Status der Eigentümergemeinschaft.[61] Diese Gründe greifen jedoch allenfalls durch, wenn das durch Teilung neugeschaffene Wohnungseigentum veräußert wird, da jeder Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Zahl der ihm gehörenden Wohnungseigentumsrechte nur einmal zählt. Deshalb besteht kein Anlass, schon für die Teilung als solche eine Zustimmung zu verlangen.[62]
Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch entsprechend § 12 WEG ausdrücklich vorsehen, dass die Veräußerung nach Teilung oder auch schon die Teilung selbst der Zustimmung bedürfen. Zur grundbuchtechnischen Behandlung siehe § 3 WGV Rdn 1 ff.).
Rz. 42
Zu 2.: Da nach allgemeinem bürgerlichen Recht sowohl Alleineigentum als auch gewöhnliches Miteigentum ideell teilbar sind, kann auch das aus Allein- und Miteigentum zusammengesetzte Wohnungseigentum ideell aufgeteilt werden.[63] Sie setzt jedoch stets die Übertragung eines Bruchteils an eine andere Person voraus. Auch hier bedarf die Teilung als solche nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer; evtl. aber der Zustimmung dinglich Berechtigter, die zum Besitz berechtigt sind.[64] Zum grundbuchtechnischen Vollzug siehe § 3 WGV Rdn 1 ff.
Rz. 43
Zu 3.: Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer können durch eine nachträgliche Regelung nach § 5 Abs. 3 WEG den Gegenstand des Sondereigentums dergestalt ändern, dass Teile des bisherigen Sondereigentums zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Die Zustimmung nicht beteiligter anderer Wohnungseigentümer oder des Verwalters ist nicht erforderlich, wohl aber die Zustimmung dinglich Berechtigter am geänderten Sondereigentum.[65] Zu den erforderlichen Erklärungen und zum grundbuchtechnischen Vollzug siehe § 3 WGV Rdn 11. Der Gegenstand des Sondereigentums kann sich auch durch Neuerrichtung oder Umbau von Räumen etc. verändern.
Rz. 44
Zu 4.: Die Miteigentümer können – ohne dass beim jeweiligen Sondereigentum Änderungen eintreten – ihre Miteigentumsanteile verkleinern oder vergrößern.[66] Voraussetzungen dafür sind
| ▪ | Änderungsvereinbarung der Beteiligten |
| ▪ | Teilauflassung hinsichtlich der neu zu erwerbenden (zu veräußernden) Teile (= Anteile) |
| ▪ | Zustimmung der dinglichen Berechtigten am betroffenen Anteil, nicht aber derjenigen, die das gesamte Objekt belasten, für die Verkleinerung von Anteilen bzw. Feststellung der Unschädlichkeit. |
Auch hier keine Zustimmung nicht beteiligter Miteigentümer, wohl aber des Verwalters, sofern eine Vereinbarung nach § 12 WEG besteht. Zum grundbuchtechnischen Vollzug siehe § 3 WGV Rdn 11 ff.
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