Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / II. Veräußerer, Erbbaurechtsbesteller

Rz. 45

Die Einigung ist auf Seiten des Veräußerers bzw. Erbbaurechtsbestellers im Namen des wahren Rechtsinhabers (Eigentümer oder Erbbauberechtigten) zu erklären.^[108] Er muss verfügungs- und damit einigungsberechtigt sein.^[109] Unterliegt er bezüglich seines gesamten Vermögens einer Verfügungsbeschränkung, so ist zu unterscheiden: Ist ihm die Verfügungsberechtigung völlig entzogen und einem Verwalter übertragen (z.B. Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker), so ist nur dieser Verwalter zur Erklärung der Einigung befugt, wobei dann seine rechtswirksame Ernennung und Verfügungsbefugnis im Grundbuchverfahren zu prüfen sind.^[110] Ist der Rechtsinhaber dagegen lediglich in seiner Verfügungsberechtigung beschränkt, so muss die Einigung vom Rechtsinhaber mit Zustimmung des Dritten oder der Genehmigung der zuständigen Behörde erklärt werden.^[111]

Rz. 46

Trotz Tod oder Verlust der Geschäftsfähigkeit des Eigentümers bleibt seine Auflassungserklärung (samt Bewilligung) wirksam; die Einigung bedarf auch dann nicht der Zustimmung der Erben, wenn diese zwischenzeitlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind.^[112]

Rz. 47

Ist der wirkliche Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch noch nicht eingetragen, darf das GBA die Einigung erst dann im Grundbuch vollziehen, wenn der Eigentümer oder Erbbauberechtigte vorher als solcher eingetragen worden ist (§ 39 Abs. 1 GBO) oder sein Erbrecht nachweist (§ 40 Abs. 1 GBO). Der Voreintragungsgrundsatz (siehe § 2 Einl. Rdn 5) ist vom GBA im Grundbuchverfahren zu beachten, auch wenn ein Verstoß gegen diese verfahrensrechtlichen Ordnungsvorschriften nicht zur Unwirksamkeit der Einigung führen würde.

Rz. 48

Der eingetragene Nichtberechtigte ist zur Einigung formell legitimiert, auch wenn er selbst den Mangel seines Rechts kennt. Die dingliche Rechtsänderung tritt aber für den Erwerber nur ein unter den Voraussetzungen des § 892 Abs. 1 BGB. GBA und Notar können im Regelfall den eingetragenen Nichtberechtigten als wahren Rechtsinhaber behandeln, da auch für sie die Vermutung des § 891 BGB gilt. Sie müssen aber ihre Mitwirkung versagen, wenn sie die Unrichtigkeit kennen (siehe § 2 Einl. Rdn 36) und keiner der Fälle des § 185 BGB oder des § 878 BGB vorliegt.

[108] RG RGZ 54, 364; RG RGZ 77, 78; Staudinger/Gursky, § 873 Rn 69.

[109] BayObLG BayObLGZ 1973, 140 = Rpfleger 1973, 296.

[110] OLG München RNotZ 2017, 386.

[111] Siehe auch: MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 51 ff.

[112] OLG München FGPrax 2018, 67; BayObLG BayObLGZ 1973, 139 = DNotZ 1973, 609.