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Mit Erlöschen der durch die Grundschuld gesicherten Forderung beziehungsweise aller in die Sicherungsabrede einbezogenen Forderungen,[114] mithin bei Wegfall des Sicherungszweckes geht die Grundschuld nicht kraft Gesetzes auf den Grundstückseigentümer über, sie bleibt in der Hand des Gläubigers (keine analoge Anwendung des § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB).[115] Mit Wegfall des Sicherungszweckes hat der Grundstückseigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr der von ihm gegebenen Sicherheit, also der Grundschuld. Dieser schuldrechtliche Rückgewähranspruch ist Teil des Sicherungsvertrages, letztlich kann er auch aus § 812 BGB hergeleitet werden.[116] Die Gefahr für den Grundstückseigentümer gegenüber der Hypothek besteht darin, dass der Grundschuldgläubiger trotz Rückgewähranspruch über die Grundschuld verfügen kann, er sie beispielsweise an einen Dritten abtreten kann, und dieser gutgläubig einredefrei erwirbt (§ 1157 S. 2 mit § 892 BGB).[117] Aber auch bei der Hypothek ist der Grundstückseigentümer praktisch nicht besser gestellt, weil trotz der §§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 Abs. 1 BGB die Hypothek noch als Fremdrecht im Grundbuch eingetragen ist und insoweit die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs besteht. Der Rückgewähranspruch des Eigentümers ist übertragbar[118] und pfändbar, er kann auf drei Arten erfüllt werden:[119]
| a) | Übertragung der Grundschuld; der Grundschuldgläubiger hat die Grundschuld nach §§ 1154, 413, 398 BGB an den Grundstückseigentümer zu übertragen, sodass rechtsgeschäftlich eine Eigentümergrundschuld entsteht; hinsichtlich rückständiger Zinsen gilt § 1187 BGB, hinsichtlich der weiteren Verwendung der Grundschuld gilt § 1197 BGB. |
| b) | Verzicht auf die Grundschuld; der Grundschuldgläubiger hat gem. § 1168 BGB auf die Grundschuld zu verzichten; es entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld; im Unterschied zur Übertragung der Grundschuld ist diese Eigentümergrundschuld aber nicht dingliches Surrogat der vorherigen Fremdgrundschuld, sie entsteht gleichsam neu; diese Unterscheidung hat Bedeutung für die Frage der Wirkungen der Pfändung des Rückgewähranspruchs (siehe unten Rdn 54). |
| c) | Aufhebung der Grundschuld; der Grundschuldgläubiger hat gem. §§ 875 und 1183 BGB die Grundschuld aufzuheben, sie wird im Grundbuch gelöscht; der Grundstückseigentümer erwirbt kein Grundstücksrecht, nachrangige Berechtigte rücken im Range auf. |
In welcher Art und Weise der Rückgewähranspruch zu erfüllen ist, richtet sich zunächst nach den Bestimmungen des Sicherungsvertrages. Enthält dieser keine Regelung, kann der Grundstückseigentümer als Berechtigter des Anspruchs wählen.[120] In der Praxis wird regelmäßig die Aufhebung der Grundschuld als Form der Rückgewähr bestimmt (Formulierung in den Bestellungsurkunden: "Der Grundstückseigentümer hat nur Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung"). Als AGB ist dies aber für den Fall unzulässig, bei welchem der Sicherungsgeber im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.[121]
Wird der Rückgewähranspruch gepfändet, kann der Vollstreckungsgläubiger grundsätzlich die Löschung der Grundschuld verlangen.[122] Der Vollstreckungsgläubiger, der einen Anspruch des Sicherungsgebers auf Rückgewähr einer Grundschuld pfändet, ist aber nicht berechtigt, die Sicherungsvereinbarung oder die Geschäftsbeziehung zum Sicherungsnehmer zu kündigen.
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