Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs

A. Überblick zu Abteilung II

I. Eintragung von beschränkten dinglichen Rechten und Verfügungsbeeinträchtigungen

Rz. 1

In Abteilung II des Grundbuchs sind "Lasten und Beschränkungen" einzutragen (dazu § 4 GBV Rdn 3). Die Abteilung dient damit einerseits zur Eintragung der beschränkten dinglichen Rechte wie Dienstbarkeiten oder Reallasten, ferner aber zur Eintragung von Vormerkungen oder Verfügungsbeeinträchtigungen, die das Eigentum in Abteilung I betreffen. Sie ist insoweit Auffangabteilung für alle Eintragungen, die keine Grundpfandrechte sind und nicht Rechte am Grundstück selbst betreffen, diese Eintragungen erfolgen in der Veränderungsspalte der jeweiligen Abteilung. Die Eintragung von Verfügungsbeeinträchtigungen und Vormerkungen bezogen auf das Eigentum dient einerseits der Übersichtlichkeit der Abteilung I, trägt aber andererseits auch zu Unübersichtlichkeit bei, indem neben der Abteilung I stets auch Abteilung II beachtet werden muss. Vormerkungen und Verfügungsbeeinträchtigungen, die ein bestimmtes Recht betreffen, sind in der Veränderungsspalte des jeweiligen Rechts einzutragen (§ 10 Abs. 5 GBV).

Im Rahmen der Entwicklung eines Datenbankgrundbuchs muss die bestehende Gliederung der Abteilungen nicht zwingend sein, auch die Grundbücher einzelner Länder kannten vor der Vereinheitlichung des Grundbuchmusters unterschiedliche Varianten. Es kann insbes. überlegt werden, Vormerkungen und Verfügungsbeeinträchtigungen in einer eigenen Spalte zu Abteilung I einzutragen.

II. Gliederung der Eintragungen

Rz. 2

In der folgenden Darstellung sind die Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs wie folgt gegliedert und dargestellt:

B.	Die Vormerkung
C.	Der Widerspruch nach § 899 BGB
D.	Verfügungsbeeinträchtigungen des Eigentums
E.	Die Dienstbarkeiten
F.	Der Nießbrauch
G.	Das Vorkaufsrecht
H.	Reallast und Altenteil

B. Die Vormerkung

I. Wesen und Wirkungen der Vormerkung des § 883 BGB

1. Vormerkung als Sicherungsinstrument

Rz. 3

Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern ein sachenrechtliches Sicherungsmittel, das dem geschützten schuldrechtlichen Anspruch dingliche Wirkungen im Sinne einer dinglichen Gebundenheit des Grundstücks verleiht,^[1] als grundbuchmäßiges Recht nach den Vorschriften des Grundbuchrechts zu behandeln ist und trotz seines dinglichen Charakters das rechtliche Schicksal des vorgemerkten schuldrechtlichen Anspruchs teilt, also als akzessorisches Sicherungsmittel eigener Art schuldrechtliche und sachenrechtliche Elemente in sich vereinigt. Der Vormerkungsschutz ermöglicht es dem Vormerkungsberechtigten, sich nicht nur kurzfristig zwischen Verpflichtungsgeschäft und Eigentumsumschreibung, sondern langfristig meistens abhängig von Bedingungen oder Zeitbestimmungen eine mit dinglichen Wirkungen ausgestattete, unter bestimmten Voraussetzungen eigentumsähnliche Rechtsstellung zu verschaffen. Die Gefahren der Vormerkung bestehen im Rechtsschein ihrer Eintragung, die nicht immer eine Gewähr für einen wirksamen Vormerkungsschutz bietet. Durch Übertragung, Verpfändung und Pfändung des vorgemerkten Anspruchs nimmt der Anspruchserwerber oder Pfandrechtsgläubiger am Vormerkungsschutz wie an den Gefahren des Vormerkungsscheines teil.^[2]

Rz. 4

Von der Vormerkung nach § 883 BGB sind Vormerkungen anderer Art zu unterscheiden. Zu nennen ist insbes. die Amtsvormerkung nach § 18 Abs. 2 GBO, die im Hinblick auf §§ 17, 45 GBO lediglich – aber auch immerhin – rangwahrende Wirkung hat (eingehend § 18 GBO Rdn 110 ff.).

[1] BGHZ 60, 46, 49 = DNotZ 1973, 367, 368; BayObLGZ 1973, 309, 312 = Rpfleger 1974, 65; Staudinger/Kesseler, BGB, § 883 Rn 2a ff.; MüKo-BGB/Lettmaier, § 883 Rn 5 ff.; Knöpfle, JuS 1981, 157; Schneider, DNotZ 1982, 523.

[2] Ertl, DNotZ 1977, 81; Ertl, MittBayNot 1989, 53, 57. Zur Durchsetzung und Abtretung des Anspruchs auf Löschungszustimmung DNotI-Report 2000, 141; zur Pfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs DNotI-Report 2002, 137.

2. Gesetzliche Grundlagen der Vormerkung

Rz. 5

Nach Schuldrecht ist der schuldrechtliche Anspruch zu beurteilen,^[3] also ob er entstanden, geändert, übertragen oder erloschen ist, welchen Inhalt er hat^[4] und ob er verkehrsfähig ist (§ 399 BGB; der Ausschluss der Abtretbarkeit ist im Grundbuch eintragungsfähig).^[5]

Rz. 6

Nach Sachenrecht richten sich die Vormerkungsfähigkeit, Voraussetzungen und Wirkungen der Vormerkung, auf die wegen ihres dinglichen Charakters verschiedene für dingliche Rechte geltende Rechtssätze entsprechend angewendet werden müssen.^[6]

Rz. 7

Grundbuchrecht gilt für die verfahrensmäßige Behandlung (siehe Rdn 30 ff.).

[3] BayObLGZ 1973, 309, 312 = DNotZ 1974, 174; eingehend MüKo/Lettmaier, BGB, § 883 Rn 14 ff.

[4] Dazu Ertl, Rpfleger 1977, 347.

[5] Staudinger/Busche, BGB, Einl. zu § 398 Rn 47 ff.; BayObLG MittBayNot 1999, 70 = DNotZ 1999, 736; nicht eintragbar zusätzlicher Ausschluss der Verpfändbarkeit, OLG Köln RNotZ 2004, 263.

[6] BGHZ 60, 46 = DNotZ 1973, 368.

3. Schuldverhältnis und Anspruch

Rz. 8

Das Schuldverhältnis ist die Rechtsbeziehung zwischen Gläubiger und Schuldner. Aus ihm entstehen meistens eine Reihe von Einzelansprüchen,^[7] von denen nicht alle vormerkungsfähig sind. Die Vormerkung hat die Aufgabe, die Verwirklichung des Anspruchs in die Wege zu leiten, den Vormerkungsberechtigten gegen Vereitelung oder Beeinträchtigung seines Anspruchs zu schützen und den Rechtse...