Prof. Ulrich Keller

1. Eintragungsfähigkeit

 

Rz. 233

Nach einer Meinung sind Gesetzliche Vorkaufsrechte nicht eintragungsfähig, weil sie kraft Gesetzes entstehen und keiner Eintragung bedürfen; Begründung wie für Verfügungsbeschränkungen öffentlichen Rechts (siehe § 1 Einl. Rdn 92).

Sie sind nach anderer Ansicht dann eintragungsfähig, wenn sie allen Anforderungen eines dinglichen Vorkaufsrechts (§§ 1094 ff. BGB) entsprechen, auf andere Weise im Rechtsverkehr nicht genügend erkennbar wären und die Eintragung nicht gesetzlich ausgeschlossen ist. Eintragungsfähig sind danach insbes. solche Vorkaufsrechte, für die § 1098 Abs. 2 BGB für entsprechend anwendbar erklärt wird, während solche Vorkaufsrechte, die aufgrund eines Genehmigungsvorbehalts eine Grundbuchsperre bewirken, keiner Eintragung bedürfen. Eintragungsfähig und -bedürftig ist danach das Vorkaufsrecht von Mietern und Nutzern gem. § 20 VermG und des Berechtigten gem. § 20a VermG.

2. Nicht eintragungsfähige Vorkaufsrechte

 

Rz. 234

Nicht eintragungsfähig sind z.B.

▪ § 2034 BGB: das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben;[849]
▪ §§ 24, 25 BauGB: Die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinden haben keine dingliche Wirkung.
▪ § 11 RHeimstG: Das RHeimstG ist mit Wirkung v. 1.10.1993 aufgehoben worden.
▪ Siedlungsrechtliche Vorkaufsrechte (§§ 1, 4 RSG): Sie sind nicht eintragungsfähig, weil ihre Ausübung in das Genehmigungsverfahren nach GrstVG eingebaut ist, ein Grundbuchvermerk ist also überflüssig;[850]
▪ § 69 LandbeschaffungsG: besonderer Fall des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts; wie dieses nicht eintragungsfähig;
▪ § 2b WohnungsbindungsG (i.d.F. v. 13.9.2001, BGBl I 2001, 2404 zul. geänd. d. Gesetz v. 9.11.2012, BGBl I 20122291): Das Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf einer öffentlich geförderten Wohnung, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist oder werden soll, ist mit Novellierung des Wohnungsbindungsgesetz zum 1.1.2002 weggefallen; es hatte ohnehin keine dingliche Wirkung und keinen Einfluss auf das Grundbuchverfahren.[851]
▪ § 577 Abs. 1 BGB, das dem Vorkaufsrecht des § 2b WoBindG nachgebildet ist; es ist nicht dinglich ausgestaltet;[852] erst ab Ausübung kann eine Vormerkung erzwungen werden.[853]
[849] Dazu BGH DNotZ 1975, 726; BGH Rpfleger 1977, 14; BGH NJW 1982, 330; BayObLGZ 1952, 231; MüKo-BGB/Gergen, § 2034 Rn 5.
[850] Dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 4137 ff.; für die Neuen Bundesländer Meikel/Böhringer, Einl. C Rn 1121.
[851] Dazu noch Becker, MittRhNotK 1980, 213; ders., MittRhNotK 1982, 12; ders., MittRhNotK 1985, 209.
[852] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 4185a; Langhein, DNotZ 1993, 650; Götz, BWNotZ 2000, 9; F. Schmidt, MittBayNot 1998, 218; zum Erlöschen bei Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung BGHZ 141, 194b; dazu Sonnenschein, JZ 2000, 236.

3. Gesetzliche Vorkaufsrechte nach Landesrecht

 

Rz. 235

Ihre Rechtsgrundlagen sind Art. 64, 67, 109, 119 EGBGB.[854] Die Länder haben davon unterschiedlichen Gebrauch gemacht, teils zum privaten Schutz von Mitbeteiligten, teils zur Wahrung öffentlicher Interessen, z.B. am Wiederaufbau, Naturschutz, Landschaftsschutz, Denkmalschutz.[855]

[854] Überblick bei Grauel, MittRhNotK 1993, 243; Grauel, RNotZ 2002, 210.
[855] Einzelheiten bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 4187 ff.

4. Beispiele nicht eintragungsfähiger landesrechtlicher Vorkaufsrechte

 

Rz. 236

Landesrechtliche Vorkaufsrechte, die nicht eintragungsfähig sind, sind bspw.:

▪ Art. 3 Bay. Gesetz zum Schutz der Almen und der Förderung der Almwirtschaft;[856]
▪ Art. 26 BayFischereiG v. 15.8.1908 BayRS IV, 453:de Rechtslage ist dem § 2034 BGB (Vorkaufsrecht der Miterben) ähnlich. Bei Verkauf eines Anteils haben die anderen Mitberechtigten ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das aus den gleichen Gründen wie das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben nicht eintragungsfähig ist. Die Notwendigkeit eines Warn- und Schutzvermerks im Grundbuch besteht hier nicht.
▪ Art. 34 BayNatSchutzG: Das Vorkaufsrecht des Freistaates Bayern, der Bezirke, Landkreise und Gemeinden ist weitgehend mit dinglicher Wirkung nach § 1098 BGB ausgestattet. Seine Eintragung soll nach BayObLG gleichwohl nicht zulässig sein.[857]
[856] Gesetz v. 28.4.1932, BayRS 7817–2-E; BayObLGZ 1982, 222, 229 = Rpfleger 1982, 337.
[857] BayObLGZ 2000, 224 = MittBayNot 2000, 555 m. Anm. Frank = NotBZ 2000, 338 = Rpfleger 2000, 543; zur Ausübung und zur notwendigen Auflassung mit Grundbucheintragung BayObLGZ 1999, 245 = MittBayNot 1999, 555 = NJW-RR 2000, 92.

5. Beispiele eintragungsfähiger landesrechtlicher Vorkaufsrechte

 

Rz. 237

Eintragungsfähig sind bspw.:

▪ Das frühere Vorkaufsrecht nach Art. 19 Bayer. DenkmalschutzG gilt nicht mehr für Grundstücke.
▪ § 44 LandschaftspflegeG des Landes Schleswig-Holstein v. 19.11.1982 (GVOBl, 256).
 

Rz. 238

Es gibt gesetzliche Vorkaufsrechte, die beim Verkauf von Grundstücken der öffentlichen Hand zustehen, allen Voraussetzungen des dinglichen Vorkaufsrechts des BGB entsprechen, allen rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten (soweit sie nach dem Inkrafttreten des Gesetzes bestellt worden sind) im Range vorgehen und auch gegenüber einem gutgläubigen Grundstückskäufer Vormerkungswirkung (§ 1098 Abs. 2 BGB) haben. Ohne Grundbuchvermerk sind sie eine Gefahr für den rechtsgeschäftli...

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