Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 7. Grundzüge der Sachenrechtsbereinigung

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Ziel des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a, b, § 3 Abs. 2 SachenRBerG primär die Anpassung des Gebäudeeigentums an das Sachenrecht des BGB, doch soll auch eine sonstige Bebauung eines Grundstücks durch jemand anderen als den Grundstückseigentümer durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz geregelt werden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c SachenRBerG);^[955] Voraussetzung einer Sachenrechtsbereinigung ist insbes. nicht zwingend das Bestehen selbstständigen Gebäudeeigentums oder die Anlegung eines Gebäudegrundbuchs. Die Sachenrechtsbereinigung für diese Fälle regelt Kapitel 2 des Gesetzes:^[956] Der Nutzer des Gebäudes kann grundsätzlich wählen, ob er gegenüber dem Grundstückseigentümer die Bestellung eines Erbbaurechts nach §§ 32 ff. SachenRBerG oder den Ankauf des Grundstücks nach §§ 61 ff. SachenRBerG verlangt.^[957] Für den Inhalt des Erbbaurechts und insbes. die Höhe des Erbbauzinses enthalten die §§ 42 ff. SachenRBerG Sonderregelungen. So soll insbes. die Höhe des Erbbauzinses abhängig von der Nutzungsart des Gebäudes und der Dauer des Erbbaurechts sein,^[958] zugunsten des Erbbauberechtigten kann der Erbbauzins in der sogenannten Eingangsphase nach § 51 SachenRBerG auch ermäßigt werden. Mit Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch und Anlegung des Erbbaugrundbuchs^[959] erlischt selbstständiges Gebäudeeigentum nach § 59 SachenRBerG, den Fortbestand dinglicher Rechte am Grundstück regeln §§ 33 SachenRBerG. Für den Kaufvertrag über das Grundstück enthält §§ 61 ff. SachenRBerG besondere Regelungen, die Höhe des Kaufpreises soll nach § 68 SachenRBerG regelmäßig die Hälfte des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks betragen.^[960] Mit Eigentumserwerb des Grundstücks erlischt selbstständiges Gebäudeeigentum nicht.^[961] Nach § 78 SachenRBerG darf der Eigentümer nicht mehr über Gebäude oder Grundstück getrennt verfügen. Soweit und sobald das Gebäudeeigentum lastenfrei ist, hat er die Pflicht, dieses nach § 875 BGB, Art. 233 § 4 Abs. 6 S. 1 EGBGB, § 78 Abs. 1 S. 3 SachenRBerG aufzuheben, um Gebäude und Grundstück zusammenzuführen.^[962]

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Die Sachenrechtsbereinigung erfolgt grundsätzlich auf privatrechtlichem Weg,^[963] die Beteiligten sind nicht an eine Frist gebunden. Eine solche besteht lediglich durch § 111 SachenRBerG in der Gefahr des Anspruchsverlustes durch gutgläubig lastenfreien Grundstückserwerb. Soweit sich Gebäudenutzer und Grundstückseigentümer nicht über eine Durchführung der Bereinigung einigen können, kann ein Vermittlungsverfahren beim Notar nach §§ 87 ff. SachenRBerG^[964] angestrengt werden.^[965]

[955] Ausführlich Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 1 Rn 68 ff.; Vossius, SachenRBerG, § 1 Rn 20 ff.

[956] Allgemein zum Anwendungsbereich des Gesetzes Herbig/Gaitzsch/Hügel/Weser, S. 59 ff.; Moser-Merdian/Flik/Keller, Rn 219 ff.; Eickmann, Rn 296 ff.; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn 8.1 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 4283 ff.; Leutheusser-Schnarrenberger, DtZ 1993, 34; Keller, RpflStud 1994, 129; Schmidt-Räntsch, VIZ 1994, 441; Grün, NJW 1994, 2641; Czub, NJ 1994, 555; ders., NJ 1995, 10; Krauß, MittBayNot 1995, 253, 353; Frenz, NJW 1995, 2657; Vossius, DtZ 1995, 154; v. Oefele, DtZ 1995, 158; Eickmann, DNotZ 1996, 139.

[957] Dazu Eickmann/Wittmer, SachenRBerG, § 61 Rn 12 ff.; Vossius, DtZ 1995, 154; Etzbach, VIZ 1996, 305.

[958] Nach § 43 Abs. 2 SachenRBerG soll bei Eigenheimen der Erbbauzins regelmäßig zwei Prozent jährlich des Bodenwerts betragen; das Erbbaurecht soll in diesem Fall eine regelmäßige Dauer von neunzig Jahren haben (§ 51 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG).

[959] Dazu v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn 8.11 ff.; Keller, RplfStud 1994, 129, Abschn. IV. 7.

[960] Eickmann/Bischoff, SachenRBerG, § 68 Rn 1 ff.

[961] So allein LG Schwerin DNotZ 1993, 512 m. abl. Anm. Faßbender.

[962] Krauß, NotBZ 1999, 215; Böhringer, VIZ 2004, 345.

[963] In diesem Sinne sehr lobend Vossius, VIZ 1997, 4.

[964] Dazu Eickmann/Albrecht, SachenRBerG, § 87 Rn 2 ff.; Vossius, SachenRBerG, vor § 87 Rn 2, 26 ff.

[965] Zu den Rechtswirkungen der Feststellung nach § 106 Abs. 2 SachenRBerG BGH NJW 2015, 3032 = NotBZ 2015, 382 = Rpfleger 2015, 528.