Rz. 107
Zwingendes Recht der Gemeinschaftsordnung sind insbes. folgende Tatbestände:[443]
| ▪ | § 5 Abs. 2 WEG: bestimmte Teile des Gebäudes sind nicht sondereigentumsfähig; nur umgekehrt kann Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum erklärt werden und damit in die Verwaltungszuständigkeit der WEer fallen;[444] |
| ▪ | § 6 WEG: Unselbstständigkeit des Sondereigentums; |
| ▪ | § 9b Abs. 1 S. 3 WEG: Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters oder der Wohnungseigentümer ist Dritten gegenüber unwirksam; |
| ▪ | § 11 WEG: kein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft; |
| ▪ | § 12 Abs. 2 S. 1 WEG: Versagung der Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund; |
| ▪ | § 17 Abs. 3 und 4 WEG: Voraussetzungen zum Ausschluss des Entziehungsrechts des WE/TE; |
| ▪ | § 9b, § 26 Abs. 5, § 26a mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Bestellung eines Verwalters; nur eine natürliche oder juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts dürfen berufen werden.[445] Verneint wurde die Zulässigkeit der Bestellung einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter.[446] Seit 1.1.2024 dürfte aber mindestens die im Gesellschaftsregister eingetragene BGB-Gesellschaft (§ 705 Abs. 2, § 707 BGB) fähig zum Verwalteramt sein. |
| ▪ | § 23 Abs. 3 WEG: Schriftliche Abstimmung außerhalb der Versammlung nur einstimmig;[447] |
| ▪ | § 24 Abs. 2 WEG: Minderheitsrecht zur Einberufung der Versammlung;[448] |
| ▪ | § 26 WEG: Bestellung, Abberufung und Amtsdauer des Verwalters; Erforderlichkeit eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 und § 26a WEG; ob die Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung durch den nach § 8 WEG teilenden Eigentümer wirksam ist, war lange umstritten;[449] der BGH hielt die Bestellung für unwirksam, sobald sich die Eigentümergemeinschaft gebildet hatte.[450] Da diese auch als Ein-Personen-Gesellschaft mit Anlegung der Grundbücher entsteht (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist eine Erstbestellung wohl nicht mehr zulässig.[451] Wird die Firma des Verwalters als Einzelkaufmann in eine GmbH umgewandelt, so geht das Verwalteramt erst aufgrund eines bestätigenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer auf diese über.[452] Der WE-Verwalter kann sein Amt nicht ohne Mitsprache der WEer auf einen Dritten übertragen. Dies gilt auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft durch Verschmelzung in einem anderen Rechtsträger aufgegangen ist.[453] Der Verwalter braucht und darf aufgrund der Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft Forderungen der WEer nicht mehr im eigenen Namen als gewillkürter Verfahrensstandschafter gerichtlich geltend machen, er ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft nach § 9b WEG.[454] Nichtig ist eine Vereinbarung, dass zum Verwalter nur WEer bestellt werden dürfen.[455] |
| ▪ | §§ 43 ff. WEG: Verfahren in WEG-Sachen. |
Die Nichtigkeit einzelner Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung berührt die Wirksamkeit der übrigen nicht.[456] Das Grundbuchamt darf aber gegen zwingendes Recht verstoßende Vereinbarungen nicht eintragen und hat daher die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob sie gegen zwingendes Recht verstößt.
[443] Bärmann/Suilmann, WEG, § 10 Rn 33 ff.
[444] BGH NJW 2013, 1154 = Rpfleger 2013, 318.
[445] BGH DNotZ 1990, 34; KG Rpfleger 1995, 17 = FGPrax 1995, 24.
[446] BGHZ 107, 271 = NJW 1989, 2059 = DNotZ 1990, 34; BGH ZMR 2006, 375; BGH NJW 2009, 2449; KG NJW 1995, 62; BayObLG NJW RR 1989, 526.
[447] BayObLGZ 1980, 331 = MittBayNot 1981, 27.
[448] BayObLGZ 1972, 314 = NJW 1973, 151.
[449] BGH NJW 2002, 3240 = DNotZ 2002, 945.
[450] BGH NZM 2022, 425 = ZNotP 2022, 246 = ZfIR 2022, 336 m. Anm. Abramenko; BayObLG MittBayNot 1994, 429; Müller, https://www.juris.de/r3/document/SBLU053840259/format/xsl/part/S?oi=nuA94hmpuk&sourceP=%7B%22source%22%3A%22Link%22%7D.
[451] Eingehend Bärmann/Becker, WEG, § 26 Rn 88 ff., 93.
[452] BayObLG Rpfleger 2002, 305.
[454] BGHZ 188, 157 = NJW 2011, 1361 = DNotZ 2011, 547; dazu Elzer, DNotZ 2011, 486.
[455] BayObLG Rpfleger 1995, 155.
[456] BGHZ 47, 172, 179.
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