Keine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Verwaltervergütung

Leitsatz

Keine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Verwaltervergütung selbst bei Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, den Vertrag mit dem bestellten Verwalter auszuhandeln und abzuschließen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Nach Beschlussbestellung eines Verwalters wurde durch ergänzenden Beschluss der Beirat u.a. "ermächtigt, den Verwaltervertrag und evtl. notwendig werdende, spätere Ergänzungen für alle Miteigentümer auszuhandeln und abzuschließen ...". Im Vertrag legte der Beirat fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter "je Wohnungseigentum DM 34,- und je Garage DM 4,- zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer schulde". Die Genehmigungsbeschlüsse zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan enthielten zur Verwaltervergütung dann auch entsprechende Aufteilung nach Einheiten. Die Beschlussanfechtung gegen diese Genehmigungsbeschlüsse hatte Erfolg.
2. Die Verteilung der Verwaltervergütung nach der Anzahl der Einheiten widerspricht vorliegend den Vereinbarungen (einer Kostenverteilung auch dieser Ausgabenposition nach § 16 Abs. 2 WEG). Eine abweichende Vereinbarung wurde hier nicht rechtsgültig getroffen, was bereits nach früherer Rechtsauffassung (vor der Grundsatzentscheidung des BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99) schon zu erfolgreicher Beschlussanfechtung führte. Auch der Ermächtigungsbeschluss an den Beirat zum Vertragsabschluss konnte keine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels herbeiführen. Die Auslegung eines solchen Beschlusses ergibt, dass ein entsprechender Wille der Eigentümer schon gar nicht feststellbar ist. Eigentümer haben sich überhaupt keine Gedanken darüber gemacht, ob denn durch die einzelnen Vertragsbedingungen ggf. der Verteilerschlüssel im Innenverhältnis abgeändert werden soll. Eine solche Willensrichtung fehlt regelmäßig, wie auch hier. Die Änderung hätte einer Vereinbarung bedurft. Auf die Frage, ob denn die Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten sachgerechter (als nach Miteigentumsanteilen) ist, kommt es deshalb vorliegend nicht an.

Link zur Entscheidung

AG Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2003, 291 II 134/02 WEGAG Düsseldorf v. 5.3.2003, 291 II 134/02 WEG, noch nicht rechtskräftig, mitgeteilt von RA Skrobek, Düsseldorf

Anmerkung

Auch nach einer Entscheidung des OLG Köln v. 24.5.2002, 16 Wx 84/02 (NZM 2002, 615) ist zwischen dem Innen- und Außenverhältnis zu unterscheiden. Das Außenverhältnis zum Verwalter betreffend können auch hinsichtlich der Höhe einer Vergütung konkrete Beschlüsse gefasst werden. Für das Innenverhältnis und die Abrechnung einer Gemeinschaft ist jedoch auf den gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abzustellen (vgl. auch Merle in B/P/M, 9. Aufl. 2003, Rn 115). Eigentümern fehlt damit selbst bei Abschluss eines Vertrags durch einen ermächtigten Verwaltungsbeirat mit abweichend von Gesetz oder Gemeinschaftsordnung festgelegter Vergütung das entsprechende Erklärungsbewusstsein, gleichzeitig mit Abschluss des Vertrags eine Änderung der vereinbarten Vergütungsverteilung im Innenverhältnis herbeizuführen. Bei geänderter Vergütungsverteilung für die Zukunft wäre ein solcher Beschluss ohnehin nichtig.

Auch ein unangefochten gebliebener Vertragsabschluss-Ermächtigungsbeschluss an den Verwaltungsbeirat (gem. § 21 WEG) berechtigt damit wohl nicht den Beirat, selbst im konkreten Fall in einem solchen Vertrag Kostenverteilungsänderungen zur vereinbarten Vergütungsverteilung vorzunehmen. Selbst bei entsprechender Vergütungskalkulation "nach Einheiten" hat es deshalb in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen beim vereinbarten Vergütungs-Verteilungsschlüssel zu bleiben; andernfalls sind Abrechnungs- und Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschlüsse auf Anfechtung hin zumindest in diesem Punkt für ungültig zu erklären.