AG Düsseldorf Beschluss vom 05.03.2003 - 291 II 134/02 WEG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümergemeinschaft

Tenor

1.

Die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2001 sowie zur Entlastung des Beirats und der Verwalterin unter Tagesordnungspunkt 3 wie auch der Beschluss zur Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2002 unter Tagesordnungspunkt 9 werden insoweit für ungültig erklärt, als dass die Verwaltervergütung entsprechend der Anzahl der Sondereigentumseinheiten umgelegt wird.

2.

Der Protokollberichtigungsantrag wird zurückgewiesen.

3.

Von den Gerichtskosten tragen die Beteiligte zu 1. 13 % und die Beteiligten zu 2. 87 %. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

4.

Der Geschäftswert wird auf 2.337,31 EUR (768,66 EUR × 2 für die Verteilung der Verwalterkosten in Abrechnung + Wirtschaftsplan, je 250,– EUR für die Entlastung und 300,– EUR für die Protokollberichtigung).

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beteiligte zu 3. ist deren Verwalterin.

Sie wurde durch Beschluss vom 07.01.1997, der mit 9.311/10.000 Stimmen einstimmig angenommen wurde mit Wirkung seit dem 01.01.1997 bestellt.

In diesem Beschluss heißt es u.a.:

„Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, den Verwaltungsvertrag und eventuell notwendig werdende, spätere Ergänzungen für alle Miteigentümer auszuhandeln, abzuschließen und eine evtl. Kündigung entgegenzunehmen sowie eine Vollmachtsurkunde für den Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 WEG auszustellen.”

Der Verwaltervertrag datiert vom 04.02.1997 und wurde entsprechend der vorzitierten Ermächtigung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat unterzeichnet. Unter § 4 dieses Vertrages ist die Vergütung der Beteiligten zu 3. dergestalt geregelt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft je Wohnungseigentum 34,– DM und je Garage 4,– DM zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer schuldet (Bl. 63 d.A.).

In der Teilungsvereinbarung/Gemeinschaftsordnung vom 18. November 1986 ist hinsichtlich der Kosten und Lastenverteilung unter § 10 Nr. 1 Folgendes bestimmt:

„Die von den Wohnungseigentümern zu entrichtenden Leistungen sind im Verhältnis der Miteigentümeranteile für die Wohnungen aufzubringen.”

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2002 wurde unter Tagesordnungspunkt 2 gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1. mehrheitlich die Jahresgesamt- und die jeweiligen Einzelabrechnungen sowie die Entlastung des Beirates und der Verwalterin beschlossen (Bl. 37 d.A.). Unter Tagesordnungspunkt 3 wurde ebenfalls gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1. der Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2002 und 2003 (Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne) verabschiedet.

Diese Beschlüsse ficht die Beteiligte zu 1. mit ihrem, am 5. Juli 2002 eingegangenen Antrag an. Sie wendet sich hierin ausschließlich gegen die Umlage der Verwaltervergütung in der Jahresabrechnung 2001 sowie in dem Wirtschaftsplan 2002 und 2003 und die darauf bezogene Entlastung des Beirates und der Verwalterin.

Die Verteilung der vertraglich mit der Beteiligten zu 3. vereinbarten Vergütung erfolgt sowohl in der vorgenannten Jahresabrechnung wie auch in dem vorgenannten Wirtschaftsplan nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten.

Darüber hinaus begehrt die Beteiligte zu 1. die Berichtigung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 18.06.2002 unter Tagesordnungspunkt 9, soweit dort im 2. Absatz Folgendes hiedergelegt wurde:

„Frau Nord-Spei will sich hierüber auch Gedanken machen und mit Rechtsanwalt Freihoff über die Möglichkeiten einer vergleichsweisen Erledigung der Angelegenheit sprechen.”

Hierzu trägt sie im Wesentlichen vor:

Die Umlage der Verwaltervergütung entspreche nicht den Bestimmungen der Teilungserklärung, daher sei die Abrechnung für das Jahr 2001 insoweit für ungültig zu erklären und der Verwalterin wie auch dem Beirat insoweit zu Unrecht Entlastung erteilt worden. Dementsprechend sei auch der Wirtschaftsplan 2002/2003 hinsichtlich dieses falschen Verteilungsschlüssels teilweise für ungültig zu erklären, da die Umlage der Kosten dort grundsätzlich nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel zu erfolgen habe.

Die unter Tagesordnungspunkt 9 festgehaltene Erklärung ihrerseits, habe sie nicht abgegeben, was von den übrigen Beteiligten im Verfahren nicht bestritten wird.

Die Beteiligte zu 1. beantragt,

1. die in der Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage … Düsseldorf am 18.06.2002 zu den Tagesordnungspunkten 2 (Wohngeldabrechnung für das Geschäftsjahr 2001 betreffend die Umlage der Verwaltervergütung/Entlastung Beirat und Verwaltung) und zu TOP 3 (Wirtschaftsplan betreffend die Jahre 2002 und 2003 betreffend Umlage der Verwaltervergütung) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben,

2. das Protokoll der Versammlung vom 18.06.2002 (durch die Verwaltungsfirma) so abzuändern, dass der zweite/letzte Absatz zu TOP 9 mit dem Wortlaut

   „Frau … will sich hierfür auch Gedanken machen und mit Rechtsanwalt Freihoff über die Möglichkeiten einer vergleichbaren Erledigung der Angelegenhe...