Keine Kostenbeteiligung derjenigen Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben; Rückführung der anteiligen Beitragspflicht in die Instandhaltungsrücklage

Leitsatz

Kostenverteilung nach Erneuerung einer Zentralheizungsanlage ohne erfolgte allstimmige Zustimmung

Normenkette

(§§ 16 Abs. 3, , 21 Abs. 4, , 28 Abs. 5 WEG)

Kommentar

1. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten hat sich gem. § 16 Abs. 3 WEG derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat. Vorliegend fehlte die Zustimmung eines Eigentümers, sodass ein schriftlicher Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEGnicht zustande gekommen war und der Verwalter die Sanierung der Zentralheizungsanlage eigenmächtig umgesetzt hatte.

   Eigentümer, die einer Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, oder einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmen mussten, weil sie nicht beeinträchtigt werden, und deshalb auch nicht zugestimmt haben, sind nach § 16 Abs. 3 WEG von der Pflicht befreit, an den diesbezüglichen Kosten teilzunehmen. Das Gesetz unterscheidet hier nicht danach, auf welcher Grundlage eine Maßnahme vorgenommen worden ist, ob die Grundlage ein Mehrheitsbeschluss in der Versammlung oder ein schriftlicher Beschluss oder gar eine bauliche Veränderung war, die ein Wohnungseigentümer eigenmächtig durchgeführt hat.

2. Wird nun in einem solchen Fall der Betrag der entstandenen Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen, hat der von der Beitragspflicht befreite Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass der Betrag der Instandhaltungsrücklage wieder zugeführt wird. Mit einer Rücklage sollen erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden. Ausgehend von diesem Zweck ist die Entnahme zu anderen Zwecken als zur Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unzulässig. Für Instandsetzungsmaßnahmen, die bauliche Veränderungen darstellen und über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, bedarf es gem. § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Eigentümer. Fehlt sie, so darf die Maßnahme auch nicht aus der Rückstellung finanziert werden. Wurde hier Geld entnommen, können Eigentümer beschließen, dass die Summe der Rückstellung wieder zugeführt wird. Wird ein solcher Beschluss nicht gefasst, kann der einzelne Eigentümer aus seinem Recht gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangen, dass das unzulässigerweise verausgabte Geld wieder der Rücklage zugeführt wird. Die Maßnahme ist dann von denjenigen Eigentümern zu bezahlen, die der Maßnahme zugestimmt haben. In diesem Fall ist bei den Einzelabrechnungen dieser zustimmenden Wohnungseigentümer der entsprechende Anteil an den aufzubringenden Kosten aufzuführen. Ist die Erneuerung dagegen zutreffend aus einer Rücklage beglichen worden, da es sich um eine ordnungsgemäße Instandsetzung handelt, so ist dies in den Einzelabrechnungen der beteiligten Wohnungseigentümer nicht mehr aufzunehmen.

3. Im vorliegenden Fall ergibt sich demnach folgendes:

   1. Entspricht die Erneuerung der Heizungsanlage ordnungsgemäßer Instandsetzung, sind alle Eigentümer gem. § 16 Abs. 2 WEG an den Kosten zu beteiligen; in einem solchen Fall können die Kosten auch aus der Rücklage beglichen werden und sind auch nicht mehr in Einzelabrechnungen aufzunehmen.
   2. Handelt es sich bei der Heizanlagenerneuerung um eine bauliche Veränderungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG, ist ein widersprechender Eigentümer nicht an den Kosten zu beteiligen; er kann nach § 21 Abs. 4 verlangen, dass das der Rücklage entnommene Geld der Rücklage auch wieder zugeführt wird. Eine fehlerhafte Abrechnung kann insoweit von dem Eigentümer (erfolgreich) angefochten werden.

   Vorliegend ging es nicht um eine ordnungsgemäße Verwaltung, weil es sich um eine "verfrühte" Instandsetzung handelte. In einem solchen Fall sind die Eigentümer zu dem Zeitpunkt, in dem die Instandsetzung normalerweise notwendig gewesen wäre, an den Kosten der Ausführung unter Abzug der sich bis dahin ergebenden Abschreibung für die Abnutzung anteilig zu beteiligen; dies gilt aber noch nicht für das hier streitige Wirtschaftsjahr 1998.

   Erlangen Eigentümer durch unvermeidbaren Mitgebrauch des durch eine Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG Geschaffenen – hier der Heizungsmodernisierung –, der sie nicht zugestimmt haben und zu deren Kosten sie folglich gem. § 16 Abs. 3 WEG nicht beitragen müssen, einen zu berechnenden Vermögensvorteil (hier u.U. Einsparung von Heizungskosten aufgrund der Modernisierung der Anlage), so müssen diese Eigentümer nach Grundsätzen ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB den Eigentümern, die die Kosten getragen haben, diesen Vermögensvorteil herausgeben (vgl. bereits BayObLG v. 11.12.1980, 2 Z 74/79, NJW 1981, 690, 692 = ZMR 1981, 285 im sog. Rauchgasklappenfall). Hierbei würde es sich aber nur um einen internen Ausgleich zwischen den Eigentümern handeln, der nicht in die Gesamt- oder Einzelabrechnung aufzunehmen ist.

   Im vorliegenden Fall kommt daher eine Kostenbeteiligung des widersprechenden Eigentümers an der Jahresabrechnung 1998 in Betracht, wenn er entweder der baulichen M...