Keine Kostenbeteiligung bei fehlender Zustimmung

Leitsatz

1. Haben die Wohnungseigentümer die Umgestaltung der Gartenanlage beschlossen und auf die Durchführung einer baulichen Veränderung beschränkt, kann dieser Beschluß nicht dahingehend ausgelegt werden, daß gleichzeitig auch eine Regelung über die gemeinschaftliche Kostentragung entsprechend dem allgemeinen Verteilerschlüssel getroffen worden ist.

2. Die Kostenfreistellung gemäß § 16 Abs. 3 WEG betrifft alle Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat. Sie ist dabei nicht auf den Fall beschränkt, daß die Zustimmung eines Wohnungseigentümers nicht nach § 22 Abs. 1 S. 2, 14 Nr. 1 WEG erforderlich war.

3. Der den Beschluß hinsichtlich der Durchführung baulicher Veränderungen nicht zustimmende Wohnungseigentümer verliert durch dessen Bestandskraft nicht das Recht, von den durch diese Maßnahme veranlaßten Kosten freigestellt zu werden.

Sachverhalt

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Beschluß gefaßt, nach dem die im Gemeinschaftseigentum stehende Gartenanlage von einem Gartenbauunternehmen umgestaltet und neu bepflanzt werden sollte. Die Arbeiten wurden ausgeführt und entsprechend in Rechnung gestellt. Der Rechnungsbetrag wurde in die Jahresabrechnung eingestellt, die mehrheitlich genehmigt wurde. Diese sieht wiederum eine Kostenverteilung nach Maßgabe des allgemeinen Kostenschlüssels vor.

Hiergegen wendet sich nun eine Eigentümerin, die der ursprünglichen Beschlußfassung über die Gartenneugestaltung nicht beigewohnt hatte und daher auch nicht dafür gestimmt hatte. Infolgedessen wollte sie auch von den anteiligen Kosten hierfür verschont werden.

Entscheidung

Die Wohnungseigentümerin war von einer Kostenbeteiligung auszunehmen. Im Vorfeld dieser Entscheidung mußte jedoch geklärt werden, ob die Gartenarbeiten als bauliche Veränderung zu qualifizieren waren, der diese genehmigende Eigentümerbeschluß etwa bereits eine anteilige Kostenbelastung vorsah und ob etwa eine Kostenfreistellung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in Frage kam.

Zu klären war also zunächst, ob es sich bei der Gartenumgestaltung um eine bauliche Anlage im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelte. Eine bauliche Maßnahme ist immer eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung von Teilen des Gemeinschaftseigentums. Hiervon sind ausdrücklich auch Veränderungen einer vorhandenen gärtnerischen Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks erfaßt. Abzugrenzen ist die bauliche Maßnahme jedoch von der erforderlichen Gartenpflege, die natürlich eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist. Ist der Garten also ordnungsgemäß angelegt, so gehen Veränderungen, die nicht ihren Grund in der üblichen Gartenpflege haben, über eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinaus.

Im einzelnen wurden vorhandene Pflanzen, eine Eibe sowie eine Hecke ausgegraben und auf einer nicht unbedeutenden Fläche Rasen ausgesät. Weiter sind Gartenplatten und ein neuer Zaun verlegt worden. Kein Zweifel also, daß es sich um eine komplette Umgestaltung und damit bauliche Veränderung des Gartens handelte.

Da dem Eigentümerbeschluß eine bauliche Maßnahme zugrunde lag, war zu klären, ob der Beschluß auch gleichzeitig eine Regelung zur Kostentragung enthielt. Aufgrund der Auslegung des Beschlusses ergab sich, daß dies nicht der Fall war. Bei der Auslegung eines Eigentümerbeschlusses ist wegen dessen allseitiger Bindungswirkung immer von dessen objektivem Erklärungswert auszugehen. Die subjektiven Vorstellungen einzelner Wohnungseigentümer können daher nicht berücksichtigt werden. Da der gegenständliche Beschluß seinem Inhalt nach nicht einmal andeutungsweise eine Regelung über die Kosten der Maßnahme enthielt, mußte die Wohnungseigentümerin nicht mit einer Kostenbelastung rechnen und hatte daher auch gar keinen Grund diesen Beschluß anzufechten.

Da auch die Teilungserklärung eine abweichende Regelung über die Kosten für die Durchführung baulicher Veränderungen nicht enthält, richtet sich die Kostentragung demnach nach der gesetzlichen Regelung. In diesem Zusammenhang mußte die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG beachtet werden. Diese stellt nämlich denjenigen, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, von deren Kostentragungspflicht frei.

Und an dieser Stelle verkomplizieren einige Instanzgerichte und Teile der Literatur - nach Meinung der Redaktion unnötig - die Rechtslage. Sie trennen zwischen Maßnahmen, zu denen die Zustimmung notwendig ist und solchen, zu denen eine Zustimmung nicht notwendig ist. Von einer Kostentragungspflicht befreit sind hiernach nur solche Wohnungseigentümer, die der baulichen Maßnahme nicht zugestimmt haben weil sie dies nicht mußten, da die bauliche änderung sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Diese Stimmen ziehen hieraus jedoch den Umkehrschluß, daß derjenige, dessen notwendige Zustimmung zu der baulichen Veränderung durch einen bestandskräftigen Wohnungseigentümerbeschluß ersetzt wurde, auch die K...