Keine Aufrechnung des Erwerbers mit Kostenvorschuss für Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum gegenüber Kaufpreis

Leitsatz

Vorschussanspruch auf Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum durch einzelnen Eigentümer (verneinte Aufrechnung gegenüber Kaufpreisanspruch, aber berechtigtes Zurückbehaltungsrecht)

Normenkette

§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG; §§ 139, 281 Abs. 4, 320, 387, 634, 637 BGB

Kommentar

1. Zwischen einem Kaufpreisanspruch des Veräußerers gegen einen Erwerber von Wohnungseigentum und einem Anspruch des Erwerbers auf Kostenvorschusszahlung für Mängelbeseitigungen am Gemeinschaftseigentum besteht mangels erforderlicher Gegenseitigkeit keine Aufrechnungslage. Zwar kann der Erwerber den Vorschussanspruch auf Mängelbeseitigungskosten grundsätzlich selbstständig geltend machen, bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum allerdings ebenfalls grundsätzlich nur mit Zahlungsantrag "an die Wohnungseigentümergemeinschaft".
2. Gegenüber einer unwirksamen Aufrechnungserklärung kann der Erwerber allerdings subsidiär und umdeutungsweise in Höhe seines geltend gemachten Vorschussanspruchs gegenüber der Kaufpreisforderung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB geltend machen.
3. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen der einzelnen Erwerber wirksam nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG an sich gezogen hätte, wird sie nicht Inhaberin der Rechte, sodass sie diese auch nicht an Dritte wie z.B. einzelne Erwerber abtreten könnte. Ein dennoch gefasster Beschluss der Gemeinschaft über eine solche Abtretung führt allerdings nicht zur Gesamtnichtigkeit einer solchen Beschlussfassung, wenn diese nach dem Willen der beschließenden Eigentümer auch ohne Abtretung erfolgt wäre.
4. Ein Vorschussanspruch auf Kostenerstattung für die Mängelbeseitigung (als Nacherfüllungsanspruch) erlischt nicht schon mit der Fristsetzung zur Mängelbeseitigung oder einem Beschluss der Gemeinschaft, Schadensersatz zu fordern, sondern erst mit der Geltendmachung eines solchen Schadensersatzes wegen Nichterfüllung gegenüber dem Veräußerungsunternehmen.
5. Eine Mangelbeseitigung muss die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen Vorschriften einhalten (vgl. bereits Senat, NJW-RR 2011 S. 1589).

Link zur Entscheidung

OLG Stuttgart, Urteil v. 3.7.2012, 10 U 33/12, NZM 2013 S. 36