Kein Sonderhonorar für die Führung der Beschluss-Sammlung bei Vertragsabschluss nach dem 1.7.2007

Leitsatz

1. Unvollständige Jahresabrechnung ist fehlerhaft
2. Beschluss, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, ist gültig
3. Kein Sonderhonorar für die Führung der Beschluss-Sammlung bei Vertragsabschluss nach dem 1.7.2007

Normenkette

§§ 24 Abs. 7 u. 28 WEG; § 35a EStG; § 675 BGB

Kommentar

1. Die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses zur Jahresgesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen hatte hier Erfolg, da die Gesamtsumme der Einnahmen aus Wohngeldvorauszahlungen im Geschäftsjahr nicht korrekt angegeben wurde. Auch die Einzeljahresabrechnung des Klägers enthielt nicht alle im Geschäftsjahr geleisteten Wohngeldzahlungsbeträge. Alle Zahlungen, die ein Wohnungseigentümer in einem Abrechnungsjahr leistet, müssen auch unabhängig von der Frage der Anrechnung als Einnahme (vgl. § 366 BGB) in diesem Jahr gebucht und abgerechnet werden (h.M., u. a. BayObLG, ZMR 2002, 946 und ZMR 2003, 761).

   Fehlerhaft war die Abrechnung auch deshalb, weil die Abhebung eines bestimmten Betrags vom Festgeldkonto sich mit dem Transfer dieses Betrags auf das Girokonto der Gemeinschaft nicht aus der Jahresabrechnung ergibt, obwohl dies aus Gründen der Nachprüfbarkeit erkennbar sein müsste.

   Ebenso fehlten in der Abrechnung alle Guthabensauszahlungen an Wohnungseigentümer aus dem vorausgehenden Geschäftsjahr, soweit diese Beträge im abzurechnenden Jahr unstreitig gezahlt wurden. Damit ist für den einzelnen Eigentümer aus der Abrechnung dieser Zahlungsabfluss auch nicht nachvollziehbar.

2. Dass die Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen hat, dass der Verwalter "keine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstellen müsse", kann ohne Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden. Es gehört nicht zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters, Eigentümern zum Zweck der Absetzbarkeit bei der Einkommensteuererklärung haushaltsnahe Dienstleistungen zu bescheinigen. Dies ergibt sich auch nicht aus Rundschreiben des Bundesfinanzministeriums, zumal diesen Rundschreiben keine Gesetzeskraft zukommt. Es gibt auch andere Möglichkeiten eines solchen Nachweises für Eigentümer, sodass es auch nicht im Interesse einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen muss, einen solchen Nachweis zu erbringen. Es geht hier ausschließlich um Einzelinteressen bestimmter Wohnungseigentümer im Hinblick auf zu erstellende Einkommensteuererklärungen. Es liegt im Ermessen der Gemeinschaft, ob sie den Verwalter durch Vereinbarung, die ggf. ein Zusatzhonorar vorsehen kann, bewegen kann, derartige Bescheinigungen auszustellen oder entsprechende Darstellungen in die Jahresabrechnungen aufzunehmen. Nicht zu beanstanden ist deshalb, dass vorliegend die Gemeinschaft beschlossen hat, keine derartigen Bescheinigungen einem Verwalter als Pflichtaufgabe aufzubürden. Ein einzelner Eigentümer ist insoweit nicht rechtlos gestellt, da er durch seinen Steuerberater notfalls mithilfe von Kopien der entsprechenden Ausgabenbelege die notwendigen Nachweise gegenüber dem Finanzamt führen kann.
3. Der Beschluss, dem Verwalter ein Sonderhonorar für solche Bescheinigungen zu bewilligen und die entsprechende Honorarpflicht denjenigen Eigentümern aufzuerlegen, die eine solche Bescheinigung anfordern, ist ungültig. Dabei ist bereits zweifelhaft, ob eine Wohnungseigentümerversammlung insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz besitzt. Solche Regelungen bedürfen mindestens einer Vereinbarung. Im entschiedenen Fall war dem Beschluss auch keine klare Regelung über die Festsetzung der vom einzelnen Eigentümer zu zahlenden Sondervergütung im Einzelfall zu entnehmen. Solche unklaren Beschlüsse sind geeignet, Streitigkeiten herbeizuführen und deshalb nach h.M. über eine Beschlussanfechtungsklage für ungültig zu erklären.
4. Was die ebenfalls beschlossene Sondervergütung des Verwalters für das Führen der Beschlusss-Sammlung betrifft, kann der Verwalter keine Zusatzvergütung verlangen, wenn sein Vertrag nach dem 1.7.2007 (WEG-Reform) geschlossen wurde. In diesem Fall muss eine vereinbarte Verwaltervergütung auch diese neuen gesetzlichen Sammlungsführungspflichten mitenthalten, sodass dafür kein gesondertes Honorar vereinbart werden darf. Der Beschluss war auch erheblich unklar, da hinsichtlich der Honorierung nicht zwischen Eintragungen und Anmerkungen im Sinne des § 24 Abs. 7 Satz 1, 2 u. 4 WEG differenziert wurde.

Anmerkung

In seiner Anmerkung kritisiert Sauren (ZMR 2008, 836) – m.E. auch zu Recht – Teile dieses Entscheidungsergebnisses. Seiner Meinung nach hätte der Beschluss zur Bescheinigungsausstellung nicht aufgehoben werden dürfen. Für einzelne Eigentümer oder deren Steuerberater ergeben sich tatsächlich erhebliche Schwierigkeiten, entsprechende Daten für Steuererklärungen mühsam durch Einsichten oder Herausgabe von Belegunterlagen ermitteln zu müssen. Nicht ohne Weiteres kann hier ein Steuerberater einem einzelnen Eigentümer helfen. Man kann deshalb durchaus die Meinung vertreten (die i. Ü. auch in der Verwalterpraxis un...