Kein Rechtsverlust des Vermieters bei längerer widerspruchlos hingenommener Mietminderung des Mieters

Leitsatz

Der Vemieter verliert nicht gem. § 539 a.F. BGB analog sein Recht auf die Mietnachforderungen, wenn er einen Mietrückstand aus Minderungen des Mieters über längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, richtet sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter seine Miete gegenüber dem Rechtsvorgänger des Vermieters über einige Jahre hinweg die Miete gemindert, bevor der neue Vermieter diese Mietrückstände einforderte. Der BGH stellte klar, dass eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. (Kennt der Mieter beim Abschluss des Vertrages dem Mangel der gemieteten Sache, stehen ihm die Rechte der §§ 537, 538 BGB a.F. d.h. Minderung und Schadensersatz nicht zu …) auf rückständige Mietansprüche des Vermieters, die aus einer über längere Zeit widerspruchslos hingenommenen Kürzung der Miete herrühren, nicht in Frage kommt.

Zunächst fehlt es schon an einer für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke, denn für den Vermieter gilt insofern die Verjährungsfrist des § 197 BGB. Zudem ist auch der auf die Gewährleistungsansprüche des Mieters hin gerichtete Zweck des § 539 BGB a.F. nicht mit dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete vergleichbar. Für andere Fälle kann das aus dem § 242 BGB nach Treu und Glauben entwickelte Rechtsinstitut der Verwirkung herangezogen werden.

Ob die Nachzahlungsansprüche des Vermieters verwirkt i.S. des § 242 BGB sind, ist eine Frage des Einzelfalls. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Zum reinen Zeitraum (hier z.B. 2 Jahre) wurde im vorliegenden Fall keine weiteren Tatsachen vorgetragen und bewiesen, die das Umstandsmoment gerechtfertigt hätten, so dass eine Nachforderung des Vermieters nicht in Frage kam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 19.10.2005, XII ZR 224/03.