Kaution - Ersteher haftet für Kautionsrückzahlung bei insolventem Vermieter

Leitsatz

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) an den Mieter kraft Gesetzes auch in dem Fall über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

Fakten:

Der Mieter eines Hauses, das zwangsversteigert wurde, verlangt vom Erwerber des Mietobjekts die Rückzahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit. Der BGH gibt dem Mieter recht. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher des Mietobjekts über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ist unerheblich. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt nicht davon ab.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10BGH, Urteil vom 7.3.2012 – XII ZR 13/10

Fazit:

Bis vor Kurzem war der Erwerber noch stärker geschützt. In Fällen, wie dem hier beschriebenen, war nach früherer Gesetzeslage Voraussetzung für die Rückzahlung der Mietsicherheit, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Diese Voraussetzung besteht nicht mehr. Der Erwerber übernimmt nach der gesetzlichen Wertung des § 556 a BGB auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Der Erwerber ist in einem solchen Fall uneingeschränkt zur Rückzahlung der Mietsicherheit verpflichtet.