Kauf eines Wohnungseigentumsrechts: Sachmängelhaftung / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! B sei dem K aufgrund der festgestellten Feuchtigkeitsmängel gem. §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) könne anders als der werkvertragliche Anspruch anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Die angefochtene Entscheidung halte auch im Übrigen der rechtlichen Überprüfung stand. Im Hinblick auf die Anspruchshöhe, die Nebenforderungen sowie die Zuerkennung des Feststellungsantrags erhebe die Revision keine Einwendungen. Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist, sei die Verurteilung auf den Ersatz der nach dem Miteigentumsanteil bestimmten anteiligen Kosten beschränkt worden.

Hinweis

1. Im Fall verlangt K voraussichtliche Kosten von rund 12.000 EUR, damit er ein Feuchtigkeitsproblem im Schlafzimmer in Angriff nehmen kann. Ein Vorschuss ist im Kaufrecht allerdings nicht vorgesehen. Bisher war deshalb allgemein anerkannt, dass als Schadensersatz fiktive Kosten zugesprochen werden können – also das Geld, welches für die Arbeiten voraussichtlich zu bezahlen ist. Im Werkvertragsrecht hat der VII. Zivilsenat im Jahr 2018 für eine solche Lösung allerdings die Tür versperrt. Er ist der Ansicht, dass die fiktive Berechnung zu einer "Überkompensation" führen könne. Deshalb können im Werkvertragsrecht in der Regel nur noch die tatsächlichen Kosten verlangt werden. Nach dieser Entscheidung bleibt beim Immobilienkauf hingegen alles beim Alten.
2. Das LG hatte die Klage trotz der Ermächtigung teilweise abgewiesen. Es meinte, K könne nur Schadensersatz verlangen, soweit er im Innenverhältnis die Kosten der Erhaltungsmaßnahme nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen müsse. In seinem Urteil heißt es wie folgt: "Die Verpflichtung des Beklagten kann jedoch wegen der vorzunehmenden Abwägung der Parteiinteressen nur soweit gehen, wie die Kläger selbst durch die wieder auftretende Feuchtigkeit wirtschaftlich belastet sind. Insoweit ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Kaufgegenstand um eine Eigentumswohnung handelt, folglich nach dem WEG aus Sonder- und Gemeinschaftseigentum besteht. Soweit die Ursache der Feuchtigkeit auf Schäden am Gemeinschaftseigentum zurückgeht, erstreckt sich die von dem Beklagten eingegangene Verpflichtung nur auf 344/1.000 der auf die Sanierung entfallenden Kosten, was dem Miteigentumsanteil der Kläger entspricht. Denn der streitgegenständliche Kaufvertrag enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte gegenüber der Eigentümergesellschaft selbst irgendeine Verpflichtung begründen wollte". Beim OLG heißt es insoweit wie folgt: "Wegen des Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum steht den Klägern ein Schadensersatzanspruch nur in Höhe ihres Miteigentumsanteils (344/1.000) zu. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann nicht den gesamten Minderwert des Gemeinschaftseigentums als Schadensersatz ersetzt verlangen, sondern nur den Bruchteil, der dem gekauften Sondereigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen ist (BGH, Urteil v. 23.6.1989, V ZR 40/88, DNotZ 1990 S. 417). Nur in dieser Höhe ist den Klägern ein Schaden entstanden, denn sie können als Wohnungseigentümer im Innenverhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern durch einen Beschluss der Gemeinschaft nur verpflichtet werden, zu den Reparaturkosten in dem Umfang beizutragen, der ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum entspricht (§ 16 Abs. 2 WEG)."