Die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage stellt einen Buchungsvorgang dar. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Betrag, der für eine Sanierungsmaßnahme der Rücklage entnommen werden soll, unmittelbar von dem für die Geldanlage der Erhaltungsrücklage geführten Konto gezahlt wird.

 

Was ist zu tun mit aus der Rücklage finanzierten Sanierungsmaßnahmen?

Nach früherer Rechtslage entsprach es herrschender Meinung, dass aus der Rücklage finanzierte Sanierungsmaßnahmen nicht nur im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrücklage darzustellen sind, sondern auch zusätzlich im Abrechnungsteil der Jahresabrechnung.[1]

Dies ist auf Grundlage des neuen Rechts nicht mehr zwingend. Selbstverständlich darf es insoweit jedoch nicht zu einer Doppelbelastung der Wohnungseigentümer durch nochmalige Kostenbelastung kommen. Schließlich haben diese die Rücklagenentnahme bereits (vor)finanziert. Aus Transparenzgründen und zur Fehlervermeidung sollte die Rücklagenentnahme daher durchaus weiterhin im Abrechnungsteil selbst als Einnahme dargestellt werden. Die entsprechende Korrekturposition kann dann unmittelbar unter der Kosten-Position "Erhaltung" aufgeführt und etwa mit "aus der Erhaltungsrücklage finanziert" bezeichnet werden. Die entsprechende Korrekturposition kann auch bei der Darstellung der Abrechnungsspitze aufgeführt werden. Selbstverständlich spricht auch nichts dagegen, die Entnahme im Abrechnungsteil einzelabrechnungsneutral auszuweisen.

II Ausgaben

 
Ausgabenart

Gesamtbetrag

(EUR)
Umlageart Verteiler-schlüssel

Ihr Anteil

(EUR)
A Bewirtschaftung (Lasten und Kosten)        
  (...)        
  Summe einzelabrechnungsrelevanter Ausgaben 13.216,00     3.021,00
B Erhaltungsrücklage   Einzelabrechnungsneutral, da Abfluss von Erhaltungsrücklage
  Dachsanierung 5.000,00 (MEA 250/1.000 1.250,00)
  Steuern auf Rücklage 37,50 (MEA 250/1.000 9,37)
Gesamtausgaben 18.223,50 Einzelabrechnungsrelevant 3.021,00
 

Eigenmächtige Rücklagenentnahme begründet keine Anfechtbarkeit mehr!

Auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage widersprach der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter in der Abrechnungsperiode ohne entsprechenden Genehmigungsbeschluss der Rücklage Mittel in einer Höhe entnommen hat, dass in der Rücklage keine "eiserne" Reserve verblieb.[2] Dieser Grundsatz gilt nicht mehr weiter, da eine Anfechtung des Beschlusses über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Beitragsanpassungen nur noch dann erfolgreich sein kann, wenn sich Fehler der Jahresabrechnung auf die Nachschuss- bzw. Anpassungshöhe auswirken.

 

Zweckbestimmungswidrige Entnahmen sollten dargestellt werden

Der Verwalter muss im Rahmen der Darstellung der Erhaltungsrücklage auch nicht mehr angeben, ob Mittel der Erhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwendet wurden, was nach früherer Rechtslage noch angenommen wurde.[3] Allerdings gilt auch hier zwecks Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Eigenkontrolle, dass Verwalter nichts an der ehemaligen Abrechnungspraxis ändern sollten.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 23.9.2015, 25 S 18/15, ZMR 2016, 126.

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