Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.3.2 Option bezüglich einzelner Wohnungseigentümer

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltungskosten keinen Vorsteuerabzug. Wollen vermietende Teileigentümer in den Genuss des Vorsteuerabzugs kommen, müssen sie ihrerseits gemäß §§ 4 Nr. 12, 9 UStG auf die Steuerfreiheit der Vermietungseinnahmen verzichten und die Teileigentumseinheit muss zu gewerblichen Zwecken genutzt oder vermietet sein.

Dann kann die Eigentümergemeinschaft zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Diese Option kann freilich nur insoweit ausgeübt werden, als der jeweilige Eigentümer unternehmerisch tätig ist. Des Weiteren kann für jede einzelne Leistung – beispielsweise Erhaltungsaufwendungen oder Verwalterkosten – entschieden werden, ob zur Steuerpflicht optiert werden soll. Die Gemeinschaft kann also hinsichtlich jedes einzelnen Umsatzes und für jedes einzelne Mitglied gesondert zur Steuerpflicht optieren und dies auch beschränkt auf einzelne Kostenpositionen. Vorteil der Option ist, dass die Umsatzsteuer für unternehmerisch tätige Eigentümer nicht zum Kostenfaktor, sondern als durchlaufender Posten behandelt wird.

Da keinem Wohnungseigentümer ein Nachteil daraus entstehen darf, dass er Wohnungseigentümer ist, hat der unternehmerisch tätige oder der gewerblich vermietende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Die Wohnungseigentümer müssen die Option jedenfalls beschließen. Aber auch für die übrigen Wohnungseigentümer dürfen mit Blick auf die Umsatzsteueroption keine Nachteile verbunden sein. Das heißt, dass die Nutznießer der Option die übrigen Wohnungseigentümer von etwaigen zusätzlichen Kosten freistellen müssen.

Beschlussfassung über Steuerberaterbeauftragung

Mit der Beschlussfassung über die Option kann gleichzeitig die Beauftragung eines Steuerberaters beschlossen werden – dann zu Kostenlast der nutznießenden Teileigentümer. Denn im Fall der Option zur Umsatzsteuer ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, Umsatzsteuer-Voranmeldungen beim Finanzamt einzureichen und jährlich eine Umsatzsteuererklärung abzugeben. Die Optionserklärung gegenüber dem Finanzamt ist grundsätzlich formlos möglich. Hierfür genügt es bereits, wenn die Umsatzsteuer in der Jahresabrechnung eines Teileigentümers ausgewiesen ist. Ansonsten kann die Optionserklärung auch gegenüber dem Finanzamt erfolgen und selbstverständlich durch Abgabe einer Umsatzsteuervoranmeldung.

Ist bezüglich einzelner Wohnungseigentümer beschränkt oder unbeschränkt zur Umsatzsteuer optiert worden, muss dies in der jeweiligen Jahresabrechnung seinen Niederschlag finden.

Praxis-Beispiel

Umsatzsteueroption

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 2 Wohnungseigentümern. Beide haben gleichgroße Miteigentumsanteile. Der eine Wohnungseigentümer betreibt im Erdgeschoss eine Anwaltskanzlei, der andere wohnt im Obergeschoss. Die Gemeinschaft hat hinsichtlich des Anwalts zur Umsatzsteuer optiert. Im Jahr 2022 wurde die Fassade mit Kosten in Höhe von 10.000 EUR netto zzgl. 19 % USt. in Höhe von 1.900 EUR, also insgesamt zu Brutto-Kosten in Höhe von 11.900 EUR instandgesetzt. Auf jede der beiden Sondereigentumseinheiten entfällt somit ein Brutto-Betrag in Höhe von 5.950 EUR.

Nach vorstehendem Beispielsfall wird im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung der Bruttobetrag ausgewiesen. Die darin enthaltene Umsatzsteuer darf nicht ausgewiesen werden. In der Jahresabrechnung der Kanzlei wird hingegen der Netto-Betrag in Höhe von 5.000 EUR ausgewiesen und zusätzlich der auf sie entfallende Umsatzsteueranteil in Höhe von 950 EUR. Die Jahreseinzelabrechnung für den Rechtsanwalt muss daneben die erforderlichen Rechnungsangaben enthalten, also insbesondere die Steuernummer der Eigentümergemeinschaft.

Muster: Darstellung der Umsatzsteueroption in der Jahresabrechnung

Nach vorstehendem Beispielsfall wird im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung der Bruttobetrag ausgewiesen. Die darin enthaltene Umsatzsteuer darf nicht ausgewiesen werden. In der Jahresabrechnung der Kanzlei wird hingegen der Netto-Betrag in Höhe von 5.000 EUR ausgewiesen und zusätzlich der auf sie entfallende Umsatzsteueranteil in Höhe von 950 EUR. Die Jahreseinzelabrechnung für den Rechtsanwalt muss daneben die erforderlichen Rechnungsangaben enthalten, also insbesondere die Steuernummer der Eigentümergemeinschaft.

Jahreseinzelabrechnung Wohnung

WEG X-Straße, X-Stadt

Ausgaben	Ihr Anteil
(...)	(...)
Fassadenerhaltung	5.950 EUR
(...)	(...)

Jahreseinzelabrechnung Anwaltskanzlei

WEG X-Straße, X-Stadt, Steuer-Nr. ___________

Ausgaben	Ihr Anteil
(...)	(...)
Fassadenerhaltung netto	5.000 EUR
zzgl. 19 % USt.	950 EUR
Fassadenerhaltung brutto	5.950 EUR
(...)	(...)