Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1.1.1 Grundsätze

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.^[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.^[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Diese Voraussetzung kann beispielsweise nicht durch die Bekanntgabe der Einnahmen der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer gesonderten Aufstellung erfüllt werden.^[3]

Dieser Grundsatz dürfte auch nach dem reformierten WEG fortgelten, wenn sich die Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht aus den Abrechnungen selbst ergeben. Einen Anfechtungsgrund stellt es erstrecht dar, wenn in ihr Einnahmen dargestellt und im Rahmen der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG berücksichtigt werden, die gar nicht erzielt wurden.^[4] Dies nämlich beeinflusst gerade die Höhe der durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungen.

Im Übrigen ist zu unterscheiden zwischen:

1. aus der Bewirtschaftung des Objekts erzielten gemeinschaftlichen Einnahmen, wie z. B. Zinserträgen, Mieteinnahmen aus der Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen oder Gemeinschaftsräumen (z. B. als Partyraum), Verkauf von Waschmünzen oder (in neuerer Zeit) Vermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber;
2. Zahlungen von Hausgeldvorschüssen gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf der Basis des Wirtschaftsplans;
3. Einnahmen, die sich aus der Begleichung von Nachschusszahlungen aus Vorjahren ergeben bzw. Einnahmen, die sich aus der Auflösung von im Vorjahr gebildeten Abgrenzungspositionen ergeben.

Die erstgenannte Einnahmeart ist für das Abrechnungsergebnis des Wirtschaftsjahres unmittelbar relevant, die unter Ziff. 2 und 3 genannten Einnahmearten sind zumindest im Abrechnungsteil der Gesamtabrechnung aufzuführen. Eine Ausschüttung an die Wohnungseigentümer muss aber vermieden werden. Insoweit werden sie als "einzelabrechnungsneutral" ausgewiesen, sodass sie nicht in die Saldierung der jeweiligen Einzelabrechnungen einfließen. Wäre dies der Fall, wäre eine Anfechtungsklage erfolgreich, weil insoweit die Höhe der Nachschüsse bzw. Anpassungen beeinflussend.

[1] AG Recklinghausen, Urteil v. 24.1.2017, 90 C 75/16, juris.

[2] AG Dortmund, Urteil v. 13.4.2012, 514 C 123/11, juris.

[3] AG Mühlhausen, Urteil v. 14.3.2013, 8 C 404/12.

[4] LG Rostock, Urteil v. 7.6.2019, 1 S 83/18.