Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB) kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.[1]
Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nicht dem aktuellen, aber dem im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, ist nicht schon allein deshalb mangelhaft, weil sie hohe Energiekosten verursacht. Ein hoher Energieverbrauch ist für die Beurteilung eines Mangels nicht von Bedeutung, sofern die Anlage fehlerfrei arbeitet. Ein Vergleich der Heizkosten der älteren Anlage mit der Wirtschaftlichkeit einer modernen Anlage verbietet sich schon deshalb, weil der Vermieter ansonsten gehalten wäre, die Anlage technisch laufend zu verändern und auf dem neuesten Stand zu halten. Eine solche Modernisierungspflicht ist im Gesetz jedoch nicht vorgesehen.
Bei größeren baulichen Maßnahmen, z. B. dem Einbau einer modernen Heizungsanlage, muss es dem Eigentümer vorbehalten bleiben, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime – Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen.
Einbau von Gasetagenheizung
Daher verstößt es nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter einem vom Mieter beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung anstelle der in der gemieteten Altbauwohnung vorhandenen Einzelöfen seine Zustimmung verweigert.[2]
Gesetzliche Vorgaben zur Nachrüstung
Etwas anderes gilt nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist, z. B. Nachrüstpflicht für Thermostatventile, die Verpflichtung zum Erneuern von Feuerstätten oder für Heizkessel.
6.1.1 Heizkessel
Nach der am 1.5.2014 in Kraft getretenen Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dürfen Heizkessel, die vor dem 1.1.1985 eingebaut worden sind, ab 1.1.2015 nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden (§ 10 Abs. 1 Sätze 2, 3 EnEV 2014). Das Einhalten dieser Verpflichtung wird von den bevollmächtigten Bezirkskaminkehrern im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft. Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 EUR geahndet werden.
Ausnahmen von Außerbetriebnahmepflicht
Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind Brennwertkessel sowie Niedertemperaturheizkessel, d. h. Kessel mit einer entsprechend der Außentemperatur gleitenden Temperatursteuerung; ferner Anlagen mit einer Nennwärmeleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW.
6.1.2 Kachelöfen, offene Kamine
Für sog. Einzelraumfeuerstätten, z. B. Kachelöfen und offene Kamine, die laut Typenschild vor dem 31.12.1974 hergestellt wurden oder bei denen wegen eines fehlenden Typenschildes das Herstellungsdatum nicht mehr feststellbar ist, lief die Schonfrist am 31.12.2014 ab, wenn der Nachweis über die Einhaltung der Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV v. 26.1.2010, BGBl I S. 38) nicht geführt werden konnte.
Grenzwerte für Einzelraumfeuerstätten
Kohlenmonoxyd: 4 g/m3; Staub: 0,15 g/m3
Öfen, die diese Grenzwerte nicht einhalten und zwischen 1.1.1975 und 31.12.1984 gebaut wurden, mussten spätestens am 31.12.2017 nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Für Geräte von 1985 bis 1994 bestand eine Übergangsfrist bis Ende 2020; für Geräte ab 1995 besteht eine Übergangsfrist bis Ende 2024.
Ausnahmen für historische Öfen, Deko-Kamine, Gewerbeherde
Ausnahmen bestehen u. a. für
- nicht gewerblich genutzte Herde und Backöfen mit einer Nennwärmeleistung unter 15 kW,
- offene Kamine, die nur gelegentlich z. B. als Deko und nicht zu laufenden Heizzwecken genutzt werden sowie
- Öfen, die vor 1950 gebaut wurden und somit historischen Wert besitzen (§ 26 BImSchV).
Die Nachrüstpflichten des Vermieters nach den Bestimmungen der EnEV stellen keine zivilrechtlichen, sondern ausschließlich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Vermieters dar. Diese können ohne entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien keine unmittelbaren mietvertraglichen Pflichten begründen. Daher berechtigt das Nichteinhalten einer sich aus der Energieeinsparverordnung ergebenden Nachrüstpflicht den Mieter nicht zu einer Mietminderung.[1]
Gesundheitsgefahr
Darüber hinaus kann eine Nachrüstpflicht bestehen, wenn nachgewiesen wird, dass die Beschaffenheit der Wohnung zu Gesundheitsschäden führt, z. B. durch überhöhte Formaldehyd-, Asbest- oder Bleibelastung.[2]
Jedoch muss der Mieter beweisen, dass die für die Wohnung verwendeten Baumaterialien (z. B. Holzschutzmittel) eine konkrete Gesundheitsgefährdung bewirken. Allein das Überschreiten von Umweltschutznormen bzw....
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