Insolvenz (Miete) / 1.6 Das Kündigungsrecht des Vermieters

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Zahlungsunpünktlichkeit nach § 543 BGB wird durch § 112 InsO beschränkt. Bei der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nur solche Rückstände zu berücksichtigen, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens^[1] eingetreten sind.^[2] Hinsichtlich der zuvor eingetretenen Rückstände geht das Kündigungsrecht verloren. Dies gilt auch dann, wenn der Tatbestand des § 543 BGB bereits gegeben war, der Vermieter aber von der Möglichkeit der Kündigung keinen Gebrauch gemacht hat.

Hinweis

Kündigung vor Eröffnungsantrag

Hatte der Vermieter dagegen vor dem Eröffnungsantrag bereits wirksam nach § 543 BGB gekündigt (maßgeblich: der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter), wirkt die Kündigung auch gegenüber dem Insolvenzverwalter. Dieser hat bei der Wohnraummiete die Möglichkeit, die Kündigungswirkung durch nachträgliche Zahlung^[3] zu beseitigen.

Dieselbe Rechtslage besteht hinsichtlich solcher Kündigungen, die auf eine unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Auch hier sind bei der Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen nur solche Zahlungsunpünktlichkeiten zu berücksichtigen, die nach dem Eröffnungsantrag erfolgt sind.

Wichtig

Die Kündigungssperre des § 112 InsO endet mit Freigabe des Verwalters oder Ende des Insolvenzverfahrens

Lange war umstritten, wie lange diese Kündigungssperre gilt. Der Wortlaut ist insoweit nicht hinreichend klar und scheint dauerhaft gegen eine Kündigungsmöglichkeit zu sprechen.

Der BGH hat aber eindeutig und vermieterfreundlich Folgendes entschieden:

Die Kündigungssperre des § 112 InsO endet mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Der Mieterschutz sei hinreichend über das Nachzahlungsrecht gemäß § 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewährleistet. Ein Verzug werde nicht durch eine Insolvenzeröffnung beseitigt. Dem Vermieter könne nicht zugemutet werden, trotz eigentlich berechtigter Kündigungsmöglichkeit einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten.

Die gleichen Grundsätze gelten bei fehlender Freigabe auch ab Aufhebung des Insolvenzverfahrens.^[4]

Beachten Sie, dass der Mieter nach der Neuregelung des Insolvenzrechts jetzt schon nach 3 Jahren seit Eröffnung die Restschuldbefreiung für alle Forderungen bis zur Eröffnung erlangt – egal, ob Sie diese angemeldet haben oder nicht.

[1] §§ 13, 14 InsO.

[2] § 112 InsO.

[3] § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015 S. 3087.