Vermieterpfandrecht
Kann ein Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend machen[1], hat er das Recht, sich aus den Pfandgegenständen vorzugsweise zu befriedigen (Absonderungsrecht).
Hinsichtlich der Mietrückstände besteht das Absonderungsrecht allerdings nur für diejenigen Rückstände, die im letzten Mietjahr vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind.[2] Dabei ist § 91 Abs. 1 InsO zu beachten. Nach dieser Vorschrift können nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine Rechte an den Gegenständen der Insolvenzmasse erworben werden. Dies gilt auch für das Vermieterpfandrecht. Auf einen Rechtserwerb vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist § 91 Abs. 1 InsO nicht entsprechend anwendbar, was auch für diejenigen Fälle gilt, in denen das Insolvenzgericht nach Eingang des Insolvenzantrags einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt und Sicherungsmaßnahmen i. S. v. § 21 Abs. 2 Nr. 2 und 3 InsO angeordnet hat.[3]
Der Insolvenzverwalter kann Rechtshandlungen anfechten, die der Schuldner vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen hat, wenn diese die Insolvenzgläubiger benachteiligen.[4] Zu den Rechtshandlungen in diesem Sinne gehört auch das Einbringen einer Sache, das zu einem Vermieterpfandrecht[5] führt. Eine Rechtshandlung gilt als in dem Zeitpunkt vorgenommen, in dem ihre rechtlichen Wirkungen eintreten.[6]
Pfandrecht an Mietforderungen
Bei den Mietforderungen handelt es sich um aufschiebend befristete Forderungen. Bei einer befristeten Rechtshandlung kommt es gem. § 140 Abs. 3 InsO nicht auf die Fälligkeit der Miete, sondern auf den Zeitpunkt der Pfandrechtsentstehung an. Aus diesem Grund scheidet eine Anfechtung aus, wenn der dem Pfandrecht unterliegende Gegenstand vor der Krise in die Mietsache eingebracht wurde.[7]
Eine Raumsicherungsübereignung steht dem Recht auf abgesonderte Befriedigung nicht entgegen. War die Ware oder Sache zum Zeitpunkt der Sicherungsübereignung bereits eingebracht, wird ein bereits bestehendes Pfandrecht hiervon nicht berührt. Hinsichtlich der Ware oder Sache, die nach der Sicherungsübereignung eingebracht wird, ist das Pfandrecht vorrangig.[8]
Wird der gepfändete Gegenstand veräußert, erlischt das Absonderungsrecht. An dessen Stelle tritt das Recht zur Ersatzaussonderung (Anspruch auf Abtretung des Kaufpreises), wenn die weiteren Voraussetzungen des § 48 InsO vorliegen. Diese Vorschrift setzt voraus, dass der Kaufpreis entweder noch aussteht oder zur Insolvenzmasse eingezogen worden ist. Der letztgenannte Fall liegt dann vor, wenn der Insolvenzverwalter die Pfandsache veräußert und den Kaufpreis der Masse zugeführt hat. Fraglich ist, ob das Gleiche gilt, wenn die Veräußerung durch den Sequester erfolgt. Dies wird vom BGH[9] verneint: Die vom Sequester verwaltete Masse könne der Masse nicht gleichgestellt werden. Unter Umständen haftet aber der Sequester auf Schadensersatz.[10]
Der Insolvenzverwalter – nicht aber der Sequester – kann eine dem Pfandrecht unterliegende Sache auch gegen den Willen des Vermieters zum Zweck der Verwertung entfernen.[11] Das Pfandrecht setzt sich stattdessen am Erlös fort.
Auskunft über Lagerbestand
Der Vermieter hat gegen den Insolvenzverwalter einen Auskunftsanspruch über den Lagerbestand des Mieters. Im Fall einer unerlaubten Entfernung hat der Vermieter ein Ersatzaussonderungsrecht analog § 48 Satz 2 InsO. Er kann die Gegenleistung aus der Insolvenzmasse verlangen oder in die Gegenleistung vollstrecken, soweit diese in der Insolvenzmasse noch unterscheidbar vorhanden ist.[12]
Wird die Sache vom Mieter verkauft und dem Käufer übergeben, erwirbt dieser unbelastetes Eigentum, wenn der Vermieter mit der Entfernung des Gegenstands aus den Mieträumen einverstanden war.[13] Anderenfalls bleibt das Eigentum mit dem Vermieterpfandrecht belastet.[14] Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb ist möglich, wenn der Käufer nicht wusste, dass sich die Sachen ursprünglich in gemieteten Räumen befunden haben. Das Pfandrecht erstreckt sich nicht auf den Erlös.
Herausgabe des Erlöses und Schadensersatz
Jedoch hat der Vermieter einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 BGB auf Herausgabe des Erlöses. Außerdem haftet der Mieter auf Schadensersatz gem. § 823 Abs. 1 BGB, weil das Pfandrecht zu den sonstigen Rechten im Sinne dieser Vorschrift gehört.
s. Pfandrecht.
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