Immobilienkäufer können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen

1 Leitsatz

Immobilienkäufer können Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen.

2 Das Problem

Die Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung verlangen vom Verkäufer Schadensersatz wegen Mängeln. Im Kaufvertrag war zwar die Sachmängelhaftung ausgeschlossen, allerdings hatte sich der Verkäufer verpflichtet, bestimmte Feuchtigkeitsschäden zu beheben, falls diese erneut auftreten sollten.

Nachdem erneut Feuchtigkeit aufgetreten war, forderten die Käufer den Verkäufer vergeblich auf, die Schäden zu beheben. Sie verlangen nun Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von knapp 8.000 EUR ohne Umsatzsteuer sowie Feststellung, dass der Verkäufer weitere Schäden ersetzen muss.

Der für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des BGH hatte zu entscheiden, ob die Käufer ihren Schadensersatz auf Basis der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beziffern können oder zunächst mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten müssen, um Ersatz verlangen zu können. Die Möglichkeit, den Schaden auch ohne dessen Behebung anhand der voraussichtlichen Kosten zu beziffern, entspricht im Kaufrecht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung. Dies war auch im Werkvertragsrecht der Fall, bis der hierfür zuständige VII. Zivilsenat des BGH im Jahr 2018 seine Auffassung geändert hat.

3 Die Entscheidung

Es bleibt dabei: Der Käufer einer mangelhaften Immobilie kann Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Die vom VII. Zivilsenat für das Werkvertragsrecht getroffene Abkehr von dieser Möglichkeit lässt sich nicht auf das Kaufrecht übertragen. Insbesondere steht einem Käufer, anders als einem Besteller im Werkvertragsrecht, kein Vorschussanspruch zu. Es wäre aber nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer. Diese muss wie im Delikts- und Werkvertragsrecht nur ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 12.3.2021, V ZR 33/19

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