Hobbyräume – Vermietung als Wohnfläche ist wirksam / 2 Das Problem

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind – bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche zu berücksichtigen (so bereits BGH, Urteile v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08 und v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09).

Dies gilt auch für Souterrain-Räume einer Wohnung. Sind sich die Parteien darüber einig, auch diese Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen und zu nutzen, haben die Parteien auch zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist. Insofern kommt es nicht darauf an, ob dieser Nutzung öffentlich-rechtliche Gründe entgegenstehen z. B. wegen zu geringer Raumhöhe oder nicht ausreichender Belichtung. Daher bleibt eine etwaige Baurechtswidrigkeit ohne Bedeutung für eine auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Unbeschadet dessen ist ein gewährleistungspflichtiger Mangel bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht regelmäßig auch erst dann anzunehmen, wenn die Baubehörde die Nutzung untersagt (so bereits BGH, Beschluss v. 29.9.2009, VIII ZR 242/08, WuM 2009 S. 662).