Zusammenfassung
Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern. Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis.
Maßgebliche Vorschrift ist § 546 BGB. Dieser Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Dritten aus § 546 Abs. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Dritte noch im Besitz der Mietsache ist. Für die Begründung des Anspruchs genügt es, wenn der mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundene Mieter dem Untermieter einmal den Gebrauch überlassen hat. Etwas anderes kommt nur dann in Betracht, wenn ein Untermieter, unter Beendigung des Untermietverhältnisses, den Gebrauch an der Mietsache wieder an den Hauptmieter (rück)überlassen hat.[1]
Allerdings kann der Vermieter vom Untermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren[2] nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Durch einstweilige Verfügung gegen einen Untermieter, der im Besitz der Mietsache ist, darf die Räumung von Wohnraum nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Untermieters erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Daher setzt ein einstweiliges Verfügungsverfahren über die Räumung[3] Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gem. § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben.[4]
1 Schadensersatzanspruch des Untermieters
Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.[1] Dem Untermieter (Endmieter) wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch entzogen, sodass Ansprüche aus § 536 BGB entstehen. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses, vom Hauptvermieter (Eigentümer) zur Mietzahlung an sich selbst aufgefordert wird, verbunden mit der Drohung, er werde anderenfalls Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.[2]
Umfang der zu ersetzenden Kosten
Der zu ersetzende Schaden umfasst die Miete für die noch vor Räumung anzumietende Ersatzwohnung, die Kosten des (nicht aussichtslosen) Räumungsrechtsstreits mit dem Eigentümer einschließlich der Kosten eines Räumungsvergleichs, u. U. die Kosten der Beseitigung von Veränderungen/Verschlechterungen der zu räumenden Mietsache, die Kosten des Rechtsstreits um die Höhe einer zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache an den Eigentümer sowie die vergleichsweise vereinbarte Abfindung eines weitergehenden Verspätungsschadens, die Umzugskosten einschließlich der Kosten der Montage zwischen Einrichtungsgegenständen in der Ersatzwohnung und die Mietdifferenz zwischen Ersatzwohnung und herauszugebender Wohnung.
Ein Mitverschulden des Endmieters an der Entstehung des Schadens besteht nicht darin, dass er sich auf ein Mietverhältnis als Endmieter des Zwischenmieters eingelassen hat.[3]
Hauptmieter und Untermieter sind Gesamtschuldner
Hauptmieter (Zwischenmieter) und Untermieter (Endmieter) sind bezüglich der Rückgabepflicht Gesamtschuldner. Für diesen Anspruch gilt § 428 BGB, sodass der Dritte (Endmieter) durch die Leistung an einen von beiden befreit wird.
Vertragliche Regelung
Das Entstehen von Schadensersatzansprüchen kann der Mieter vermeiden, indem er in den Untermietvertrag eine Klausel aufnimmt, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrags automatisch, d. h. ohne Kündigung und Einhaltung einer Kündigungsfrist, endet. Eine solche Klausel ist bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume rechtlich unbedenklich.
Das Schriftformerfordernis[4] ist insofern bereits dann gewahrt, wenn im Untermietvertrag z. B. durch einen entsprechenden Verweis eine zweifelsfreie Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag erfolgt, in dem die wesentlichen Bestimmungen enthalten sind. Eine Beifügung des Hauptmietvertrags ist in diesem Fall nicht erforderlich.[5]
Kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache
Weder der Hauptmieter noch der Dritte haben ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache.[6] Der Vermieter kann den Herausgabeanspruch gegen den Dritten klageweise geltend machen. Der Titel gegen den Hauptmieter wirkt jedoch nicht gegen den Dritten.[7] Daher ist die Klage gegen beide zu richten.
Nutzungsentschädi...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen