Herausgabeanspruch der Mietsache gegen Dritte / 4.1 Kein Kündigungsschutz nach Wohnraummietrecht

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient.

Praxis-Beispiel

Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein

Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützigen Verein zur Unterbringung von Personen vermietet, deren Auswahl dem Verein obliegt und der Verein die Wohnung dementsprechend untervermietet. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter liegt keine gewerbliche Weitervermietung i. S. d. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, da diese voraussetzt, dass der Zwischenmieter (nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags) die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. In diesem Fall kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift^[1] schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.^[2]

In diesen Fällen kann sich der Untermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht auf den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz^[3] berufen und muss die Mietsache ungeachtet eigener Vertragstreue an den Eigentümer herausgeben.^[4] Die Entscheidung des BVerfG vom 11.6.1991 steht nicht entgegen, da sich diese Entscheidung nur auf den Fall der gewerblichen Zwischenvermietung bezieht und die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 546 Abs. 2 BGB (Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Endmieter) auf gestufte Wohnraummietverhältnisse vom BVerfG nicht infrage gestellt wurde.^[5]

Dagegen unterscheidet sich ein Zwischenmietverhältnis der vorgenannten Art wesentlich von den Fällen der gewerblichen Zwischenmiete und ist vielmehr einem Untermietverhältnis klassischer Art gleichzustellen, in dem der Untermieter ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.^[6]

[1] § 565 Abs. 1 S. 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, WuM 2016 S. 221.

[3] §§ 573, 574 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95, WuM 1996 S. 537; BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, WuM 1996 S. 216; BayObLG, RE v. 28.7.1995, Re-Miet 4/94, WuM 1995 S. 638; OLG Hamburg, RE v. 16.4.1993, 4 U 243/92, WuM 1993 S. 249; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2195/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2218/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2219/93, WuM 1994 S. 182 = NJW 1994 S. 848; BVerfG, Beschluss v. 6.8.1993, 1 BvR 596/93, NJW 1993 S. 2601.

[5] OLG Hamburg, RE v. 16.4.1993, 4 U 243/92, WuM 1993 S. 249; BayObLG, RE v. 28.7.1995, Re-Miet 4/94, WuM 1995 S. 638.

[6] BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2195/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2218/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2219/93, WuM 1994 S. 182 = NJW 1994 S. 848.