Herausgabe einer Mietsicherheit durch einen Verwalter

Leitsatz

Hat der Mieter eines Sondereigentums eine Mietsicherheit nicht an den vermietenden Wohnungseigentümer, sondern an den Verwalter des Sondereigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter berechtigt, die Überlassung der Mietsicherheit direkt von diesem zu fordern.

Normenkette

§ 152 Abs. 1, 2 ZVG

Das Problem

K ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter eines Wohnungseigentums, das im Eigentum von Z steht. Z hatte das dem Wohnungseigentum zugeordnete Sondereigentum durch Mietvertrag vom 18.12.2012 an die Eheleute L vermietet. Die Eheleute entrichteten bei Abschluss des Mietvertrags die vereinbarte Mietsicherheit von 750 EUR dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Juli 2013 verlangt der Zwangsverwalter von diesem die Zahlung der 750 EUR nebst Verzugszinsen.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Der Zwangsverwalter könne gemäß § 152 Abs. 1, 2 ZVG die Rückzahlung der Mietsicherheit verlangen. Der Zwangsverwalter sei befugt, vom Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietsicherheit zu verlangen. Sei das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden, sei der Miet- oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon sei die Sicherheitsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst (Hinweis auf BGH v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003 S. 3342). Die Mietsicherheit sichere die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstrecke. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfordere daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen werde (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt werde, erforderlichenfalls auf die Sicherheit zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Mietsicherheit müsse dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Mietsicherheit nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet sei (Hinweis auf BGH v. 14.4.2005, V ZB 6/05, NZM 2006 S. 71), selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Mietsicherheit nicht ausgehändigt habe (Hinweis auf BGH v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003 S. 3342 und BGH v. 11.3.2009, VIII ZR 184/08, NJW 2009 S. 1673 Rn. 8).
2. Sei die Mietsicherheit – wie im Fall – vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage entrichtet worden, sei der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern. Zwar trete der Zwangsverwalter nicht in einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein (Hinweis auf BGH v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005 S. 596). Daraus folge jedoch nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Sicherheit zu verlangen. Vielmehr obliege dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (Hinweis auf BGH v. 22.1.2014, VIII ZR 391/12, NJW 2014 S. 1951 Rn. 16) und ordnungsgemäß zu verwalten (Hinweis auf BGH v. 14.4.2005, V ZB 6/05, NZM 2006 S. 71). Hieraus folge als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen Klage – auch gegen Dritte – zu erheben (BGH v. 24.9.2009, IX ZR 149/08, NJW-RR 2010 S. 17 Rn. 14). Vor diesem Hintergrund mache es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Mietsicherheit in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befinde, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt habe. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten, sei es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter die Mietsicherheit in diesen Fällen auch von dem Verwalter herausverlangen könne. Beachtliche Eigeninteressen des Verwalters seien nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Sicherheit für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiere.

Kommentar

Anmerkung

Jeder Verwalter hat 3, manche Verwalter aber auch "4" Hüte auf. Überblick:

• Der erste ist der Hut, den der Verwalter als Träger des "Amtes Verwalter" trägt. So ist es etwa, wenn er die Versammlung leitet oder den Wirtschaftsplan oder die Abrechnung über diesen im Entwurf vorlegt.
• Der zweite ist der Hut, den der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trägt (§ 27 Abs. 3 Satz 1 WEG). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag schließt oder auf einen Vertrag durch Erklärungen ei...