Zusammenfassung
Während früher sog. Warmmieten üblich waren, ist seit 1984 die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zwingend vorgeschrieben. Die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die auch die Heizkosten beinhaltet, ist unwirksam.[1]
1 Vorauszahlung auf die Heizungskosten
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Mieter nur dann eine Vorauszahlung schuldet, wenn dies vereinbart wurde. Liegt keine Vereinbarung vor, kann der Vermieter lediglich am Ende eines Abrechnungszeitraums die hohen Nachzahlungen verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Vorschüsse sind in angemessener Höhe anzusetzen, wobei der BGH[1] keine Pflichtverletzung des Vermieters sieht, wenn die verlangten Vorschüsse die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten. Bei achtfacher oder sogar 40-facher[2] Überschreitung ist die Zumutbarkeitsgrenze eindeutig überschritten.
Gemäß § 560 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die angemessene Anpassung der Vorauszahlung verlangen. Ergibt die letzte Abrechnung eine Nachforderung, kann der Vermieter sich darauf berufen und eine entsprechende Erhöhung der Vorauszahlung verlangen. Die erhöhte Vorauszahlung ist mit der nächstfälligen Mietzahlung zu leisten. Für die Erklärung genügt Textform gemäß § 560 Abs. 4 BGB, das heißt per E-Mail oder Telefax.
Anschreiben zur Anpassung der Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten
Anschrift
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Anpassung der Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser
Sehr geehrter Herr Mustermann,
mit Schreiben vom 15.12.2023 haben Sie die Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.7.2022 bis 30.6.2023 erhalten.
Aus dieser Heizkostenabrechnung ergab sich ein Nachforderungsbetrag von 579,40 EUR. Dieser Betrag entspricht einer monatlichen Unterdeckung von 48,28 EUR.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB bin ich berechtigt, die Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten angemessen anzupassen. Somit wird Ihre monatliche Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser von 120 EUR um 49 EUR auf 169 EUR mit Wirkung ab dem 1.4.2024 angehoben.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter/Vermieterin
2 Abrechnungsfristen
Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach dem Einzug des Mieters bis zum Ende des für das Haus geltenden Abrechnungszeitraums (sog. Rumpfjahr).[2]
Liegen vernünftige Gründe vor, ist der Vermieter zur Änderung des Abrechnungszeitraums berechtigt, zum Beispiel bei Anpassung an die Abrechnungsperiode des Stromlieferanten.[3]
Der Vermieter muss angeben, welche einzelnen Betriebskostenarten in welchem Abrechnungszeitraum angefallen sind. Er braucht allerdings nicht nach dem Kalenderjahr abzurechnen, in Betracht kommt auch der Jahreszeitraum, in dem regelmäßig die Abrechnungen der Versorgungsunternehmen erteilt werden, oder das Mietjahr.[4] Jedoch darf der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung nur die Brennstoffe in Rechnung stellen, die im Abrechnungsjahr verbraucht wurden.
Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung der Heizkosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (Abrechnungfrist).
Die Abrechnungsfrist gilt auch für Gewerbemietverträge.[5] Allerdings handelt es sich bei Gewerbemietverhältnissen nicht um eine Ausschlussfrist, weil § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für Gewerbe keine analoge Anwendung findet.[6] Das bedeutet, dass der Gewerbevermieter bei Überschreiten der Abrechnungsfrist die Nachforderung noch geltend machen kann.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist für den Fristbeginn die Mitteilung der Abrechnung maßgeblich. Das heißt, zur Fristwahrung kommt es darauf an, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist zugeht.[7]
Zugang der Abrechnung
Da der Vermieter für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweispflichtig ist, empfiehlt sich die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder per Boten.
Die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum richtet sich bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich danach, zu welchem Zeitpunkt die in Rechnung gestellte Leistung erbracht wird (Leistungsprinzip), und nicht danach, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Rechnung bezahlt (Abflussprinzip). Nach dem Abflussprinzip dürfen nur die...
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