Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die sich aus den Brennstoffkosten und den sonstigen in § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV enthaltenen Kosten ergebenden Gesamtkosten werden zunächst gemäß den jeweiligen Prozentsätzen in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten geteilt. Die so ermittelten Verbrauchskosten werden durch die gesamten Verbrauchseinheiten geteilt, der ermittelte Preis pro Einheit dann mit den erfassten Einheiten des Nutzers multipliziert. So ergeben sich die auf den Nutzer entfallenden Verbrauchskosten. Der ermittelte Grundkostenanteil wird – je nachdem, welcher Verteilerschlüssel vereinbart wurde – durch die Gesamtwohnfläche geteilt, um den Grundkostenpreis pro Quadratmeter zu berechnen. Dieser Wert wird anschließend mit der Wohnfläche des Nutzers multipliziert. So ergeben sich die auf den Nutzer entfallenden Grundkosten. Die komplizierte Berechnung, die bei verbundenen Anlagen vorzunehmen ist, verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verständlichkeit, da der Gebäudeeigentümer das besondere Abtrennungsverfahren aufgrund gesetzlicher Vorschriften einhalten muss.
Zur formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung gehört unter anderem auch, dass die Umrechnungsfaktoren für Heizkostenverteiler mit Einheitsskala[2] in der Abrechnung angegeben sind.[3] Ansonsten kann der Nutzer nicht nachvollziehen, wie das Abrechnungsergebnis zustande gekommen ist. Eine zusätzliche Erläuterung, wie die Umrechnungsfaktoren berechnet werden, würde den Rahmen jedoch sprengen und kann vom Nutzer nicht gefordert werden.[4] Nach dem BGH[5] sind keine hohen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung zu stellen. Es geht um die rechnerische Nachvollziehbarkeit, nicht um die Erläuterungen, die möglicherweise die Abrechnung überfrachten.
Der Gebäudeeigentümer muss von den für den einzelnen Nutzer ermittelten Gesamtkosten die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten abziehen. Dabei sind nur die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen des Nutzers zu berücksichtigen, nicht die Sollzahlungen.
Ein Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ergibt sich aus § 560 Abs. 4 BGB. Danach ist der Vermieter berechtigt, nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen an die Betriebskosten angemessen anzupassen.
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