Nach dem BGH[1] ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formal ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht und folgende Bestandteile enthält:
- Gesamtkosten aus § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV,
- Aufteilungen nach § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizKV,
- Berechnungsweg der Kosten je Verbrauchseinheit,
- Umlageschlüssel.
3.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten
Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss eine übersichtlich aufgegliederte Benennung der Kosten umfassen. Der Vermieter darf allerdings nur die Kosten ansetzen, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Die einzelnen umlagefähigen Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage müssen aufgeführt werden. Für die Brennstoffkosten sind je nach Heizungsart der Verbrauch und die dadurch entstandenen Kosten anzugeben, zum Beispiel bei Ölheizungen Anfangs- und Endbestand.[1]
Bei der leitungsgebundenen Versorgung (zum Beispiel mit Erdgas) genügt es, wenn die Liefermengen und deren Preise aufgeführt werden. Die Angabe des Zählerstands bei Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums ist nicht notwendig.
Die einzelnen Heiznebenkosten müssen gesondert aufgelistet werden. Bei einer verbundenen Anlage ist die Berechnung des Anteils der Warmwasserkosten rechnerisch darzustellen.
Auch ein betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter Mieter muss aus der Aufstellung die umgelegten Kosten klar erkennen und überprüfen können.[2] Es werden teilweise sehr hohe Anforderungen an die inhaltlich richtige Darstellung der Betriebskostenabrechnung gestellt. Aus diesem Grund sollte der Vermieter darin jede Einzelposition gesondert aufführen.
Der BGH[3] hat zur Bewertung der formellen Anforderungen an die Heizkostenabrechnung neue Maßstäbe gesetzt und die Erläuterungspflicht eingeschränkt. In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es bei einer verbundenen Anlage um die Trennung der Warmwasser- von den Gesamtheizkosten unter Anwendung der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV. Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter den Mieter nicht auf die einschlägigen Vorschriften hinweisen. Der Vermieter sei auch nicht gehalten, die Vorschriften der Heizkostenverordnung verständlich zu erläutern. Wenn die gesetzlichen Bestimmungen eine bestimmte Abrechnungsweise vorgeben, könnten dem Vermieter daraus resultierende Verständnisprobleme nicht zugerechnet werden. Entscheidend sei nur, dass die Abrechnung alle Angaben enthalte, damit der mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertraute Mieter überprüfen könne, ob die Berechnungen korrekt und im Einklang mit der Heizkostenverordnung stünden. Auf jeden Fall muss nach dieser Entscheidung des BGH[4] die Heizkostenabrechnung, insbesondere was die Rechenschritte und Abrechnungsergebnisse betrifft, gedanklich nachvollziehbar sein. Andernfalls ist sie unwirksam.
Nachvollziehbarkeit für einen mit der HeizKV vertrauten Mieter
Der Vermieter kann nichts dafür, dass die Vorschriften der HeizKV so kompliziert sind. Er muss in der Heizkostenabrechnung nur die Angaben machen, die notwendig sind, damit ein Mieter, der mit den Vorschriften der HeizKV vertraut ist, die Abrechnung nachvollziehen kann.
Schätzungen
Damit sich die Abrechnung nachvollziehen lässt, muss die Heizkostenabrechnung den Rechenweg für die Trennung der Warmwasserkosten bei einer verbundenen Anlage umfassen. Ist ein Messgerät ausgefallen und können die Wärmekosten daher nur geschätzt werden, muss die Heizkostenabrechnung die Schätzgrundlagen enthalten, also sowohl die Einsatzwerte als auch den Rechenweg zur Ermittlung des Schätzbetrags.[5]
§ 9a HeizKV sieht zwei verschiedene Schätzverfahren vor: Als Vergleichswerte können entweder die Verbrauchswerte für die betroffenen Räume aus früheren Abrechnungszeiträumen herangezogen werden oder es ist auf den Verbrauch vergleichbarer anderer Räume in der aktuellen Abrechnungsperiode abzustellen. Eine Schätzung ist grundsätzlich unzulässig, wenn mehr als 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche betroffen sind.[6]
Der Vermieter muss die Schätzgrundlage und die Berechnung offenlegen. Wird in der Abrechnung nur ein Betrag angegeben, lässt sich nicht nachvollziehen, wie er zustande gekommen ist. Ohne die entsprechenden Angaben kann der Mieter nicht überprüfen, ob die Schätzung zulässig ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Das AG Neuruppin[7] ist darüber hinaus der Ansicht, dass die nachvollziehbare Berechnung des anteiligen Brennstoffverbrauchs für die Warmwasserkosten bei verbundenen Anlagen zwingend zu den unentbehrlichen Angaben in einer Heizkostenabrechnung gehört. Der Warmwasserkostenanteil kann nach verschiedenen Berechnungsarten gemäß § 9 HeizKV ermittelt werden.[8] Es reicht daher nicht aus, wenn die Heizkostenabrechnung für den Warmwasserkostenanteil nur einen Prozentsatz benennt, ohne diesen nachvollziehbar zu berechnen und zu erläutern.[9]
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