HeizKV: Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel / 4.5 Flächenangaben in Mietverträgen ...

Martina Westner

In der Praxis kommt es häufig vor, dass in Mietverträgen bestimmte Wohnungsgrößen bzw. -flächen angegeben sind, die sich hinterher als falsch herausstellen. Denkbar sind dabei die folgenden beiden Konstellationen:

Die tatsächliche Fläche ist kleiner als die vereinbarte.
Die tatsächliche Fläche ist größer als die vereinbarte.

Zunächst war strittig, ob Flächenangaben in Verträgen eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB darstellen oder ob es sich hierbei lediglich um eine Objektbeschreibung handelt. Hierzu hat der BGH folgende Auffassung vertreten: Allein die Tatsache, dass im Mietvertrag eine bestimmte Fläche angegeben ist, stellt für sich gesehen keine Zusicherung einer Eigenschaft dar. Denn sie setzt voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft (hier: Wohnfläche) derart übernommen hat, dass sie für diese unbedingt einstehen will.^{^[1]}

Ist die Fläche einer gemieteten Wohnung allerdings um mehr als 10 % kleiner, als im Mietvertrag angegeben, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen erheblichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Mietminderung berechtigt.^{^[2]} Dies gilt auch für Flächenabweichungen bei gewerblichen Mietverträgen.^{^[3]} Eine auch nur geringfügig über die 10 % hinausgehende Maßtoleranz erkennt der BGH jedoch nicht an.^{^[4]}

Beträgt die Flächenabweichung weniger als 10 % zulasten des Mieters, so kann dieser die Miete nur dann mindern, wenn er eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darlegen kann. Der BGH hat sowohl für Mieterhöhungen^{^[5]} als auch für die Abrechnung von Betriebskosten^{^[6]} entschieden, dass es unabhängig von Flächenvereinbarungen im Mietvertrag immer auf die tatsächliche Fläche ankommen soll.

Achtung

Anwendung der 10%-Regelung

Die 10%-Regelung findet keine Anwendung auf Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen. Sie kann jedoch im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen eine Rolle spielen, zum Beispiel bei Mietminderung.

Praxis-Beispiel