BGH Urteil vom 10.03.2010 - VIII ZR 144/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnfläche. Flächenunterschreitung. „Circa-angabe”. Beschaffenheitsvereinbarung. Sachmangel. Erheblichkeitsgrenze

Leitsatz (amtlich)

a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03).

b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03).

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

LG Aachen (Urteil vom 22.05.2009; Aktenzeichen 6 S 35/09)

AG Aachen (Entscheidung vom 14.01.2009; Aktenzeichen 101 C 85/08)

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Aachen vom 22.5.2009 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Kläger hatten mit Vertrag vom 30.6.1988 von den Rechtsvorgängern des Beklagten eine Vier-Zimmer-Wohnung in A. angemietet. In § 1 des Mietvertrages war u.a. aufgeführt: "Wohnfläche ca. 100 m2". Am 22.8.2002 schlossen die Kläger mit dem Beklagten, der zwischenzeitlich das Mietobjekt erworben hatte, einen neuen Mietvertrag ab. Dieser wies die gleiche Wohnflächenangabe auf. Die Miete wurde auf 495,98 EUR monatlich zzgl. eines Haftpflichtversicherungsbeitrags von 3,56 EUR, insgesamt also auf 499,54 EUR, erhöht. In beiden Verträgen war den Klägern die (Mit-)Benutzung einer Terrasse gestattet worden. Das Mietverhältnis endete mit Wirkung zum 31.12.2007.

Rz. 2

Nach Ablauf des Mietverhältnisses haben die Kläger geltend gemacht, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 80,96 m2. Wegen der hiermit verbundenen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % stehe ihnen für den Zeitraum von 2002 bis 2007 ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete i.H.v. 6.798,24 EUR zu. Vor dem AG hat der Beklagte die Forderung in Höhe eines Betrages von 1.638,88 EUR anerkannt und nach Erlass eines Teilanerkenntnisurteils auch beglichen. Da der vom AG hinzugezogene Gutachter die tatsächliche Wohnfläche mit 83,19 m2 ermittelt hat, haben die Kläger ihre Forderung auf 6.001,92 EUR abzgl. der vom Beklagten geleisteten Zahlung ermäßigt. Das AG hat eine Mietminderung nur i.H.v. 4.438,80 EUR als berechtigt erachtet und hiervon eine vom Beklagten zur Aufrechnung gestellte Nebenkostenforderung i.H.v. 443,36 EUR in Abzug gebracht. Es hat den Klägern daher weitere 2.356,56 EUR nebst Zinsen zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom LG zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zahlung eines Gesamtbetrags von 6.001,92 EUR weiter, allerdings verringert um eine Nebenkostenforderung des Beklagten i.H.v. 443,36 EUR.

Entscheidungsgründe

Rz. 3

Die Revision der Kläger hat Erfolg.

I.

Rz. 4

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, ausgeführt:

Rz. 5

Ein über die ihnen zugesprochenen Beträge hinausgehender Anspruch auf Rückzahlung weiterer 1.563,12 EUR stehe den Klägern aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Zwar sei die Miete im Zeitraum von 2002 bis 2007 nach § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % gemindert gewesen. Diese Erheblichkeitsgrenze sei auch dann maßgebend, wenn - wie hier - die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit dem Zusatz "ca." versehen worden sei. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in diesen Fällen nicht anzuerkennen. Gleichwohl sei dem AG darin zu folgen, dass bei der Bemessung des Minderungsanspruchs nicht eine vereinbarte Wohnfläche von 100 m2, sondern lediglich eine Fläche von 95 m2 zugrunde zu legen sei. Da die Wohnflächenangabe in den beiden Mietverträgen mit dem Zusatz "ca." versehen worden sei, könne nicht von einer vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit von 100 m2 ausgegangen werden. Vielmehr sei insoweit eine Spannbreite von +/- 5 % anzusetzen. Dies habe zur Folge, dass der Beklagte nur insoweit zur Rückzahlung geleisteter Mieten verpflichtet sei, als die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter einer Wohnfläche von 95 m2 zurückbleibe.

Rz. 6

Soweit das AG - dem Sachverständigen folgend - bei der Flächenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m2) in Ansatz gebracht habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 22.4.2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen. Denn danach seien bei der Ermittlung von Wohnflächen im Anwendungsbereich des § 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung - diese Vorschrift gelte für den im Jahr 2002 abgeschlossenen Mietvertrag - Außenflächen mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen, soweit nicht abweichende Parteivereinbarungen oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existierten, wofür vorliegend nichts ersichtlich sei. Die tatsächliche Größe der Wohnung belaufe sich damit nicht auf die vom Sachverständigen festgestellten 83,19 m2, sondern auf 85,4 m2. Dieser Fehler wirke sich jedoch nicht zu Lasten der Kläger aus, da das AG die Mietminderung zutreffend auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnfläche von 95 m2 berechnet habe.

II.

Rz. 7

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung weiterer 1.119,76 EUR (1.563,12 EUR abzgl. 443,36 EUR) nicht verneint werden.

Rz. 8

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m2" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; v. 28.9.2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; v. 23.5.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; v. 16.9.2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; v. 28.10.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16; v. 16.12.2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.). Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03, a.a.O.; v. 22.4.2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14; v. 8.7.2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17). Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (vgl. Senat, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03, a.a.O.).

Rz. 9

2. Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Wohnfläche der vermieteten Räume grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln ist. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, a.a.O., unter II 1, und VIII ZR 44/03, a.a.O., unter II 1b; v. 23.5.2007 - VIII ZR 231/06, a.a.O., Tz. 13; vom 16.9.2009, a.a.O., Tz. 10). Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 44/03, a.a.O., unter II 1b aa; v. 23.5.2007 - VIII ZR 231/06, a.a.O., Tz. 13, 17). Bei Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung abgeschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23.5.2007, a.a.O., Tz. 17). Das Berufungsgericht hat in Ermangelung von Anhaltspunkten für ein anderweitiges Verständnis der Vertragsparteien oder eines vorrangig anzuwendenden anderen Berechnungsmodus angenommen, dass bei dem im August 2002 abgeschlossenen neuen Mietvertrag von der Geltung der Zweiten Berechnungsverordnung auszugehen ist. Diese Auslegung ist im Grundsatz nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Revision stellt nur die Auffassung des Berufungsgerichts in Frage, die Terrasse sei mit 50 % ihrer Fläche anzusetzen (dazu unten unter III). Zu dem im Jahr 1988 abgeschlossenen Mietvertrag hat das Berufungsgericht keine ausdrücklichen Aussagen getroffen. Es ist aber rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Berechnung der Wohnfläche nach denselben Maßstäben zu erfolgen hat wie beim nachfolgenden Mietvertrag.

Rz. 10

3. Das Berufungsgericht vertritt jedoch zu Unrecht die Auffassung, dem relativierenden Zusatz "ca." komme für die Bemessung der Minderungshöhe Bedeutung zu. Es will damit die Frage, in welcher Höhe ein vorhandener Mangel der Mietsache eine Mietminderung rechtfertigt, nach anderen Kriterien beurteilen als das Vorliegen des Mangels selbst. Dieses Vorgehen ist weder mit den gesetzlichen Vorgaben noch mit der Rechtsprechung des BGH in Einklang zu bringen.

Rz. 11

a) Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch entweder aufgehoben oder jedenfalls gemindert ist (§ 536 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB). Dies erfordert eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vgl. BGH, Urt. v. 17.6.2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9; v. 23.9.2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urt. v. 21.9.2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899, Tz. 19). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsache (Senatsurteile vom 17.6.2009, a.a.O., Tz. 10, und vom 23.9.2009, a.a.O., jeweils m.w.N.). Bei einer Wohnflächenunterschreitung kommt dem relativierenden Zusatz "ca." keine eigenständige Bedeutung für die vereinbarte Sollbeschaffenheit zu. Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (vgl. Senat, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03, a.a.O.; vom 22.4.2009, a.a.O., und vom 8.7.2009, a.a.O.). Ist dies der Fall, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, a.a.O., unter II 2b, und vom 28.9.2005, a.a.O.).

Rz. 12

b) Anders als das Berufungsgericht meint, kann die Bemessung des dem Mieter bei einer solchen Flächenunterschreitung zustehenden Minderungsbetrages nicht nach hiervon abweichenden Maßstäben erfolgen. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGHZ 163, 1, 6; BGH, Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1b). Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrags dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber schon darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht. Ist somit für die den Mangel begründende Minderung der Gebrauchstauglichkeit ungeachtet des "ca."-Zusatzes die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl maßgeblich, so kann für die Berechnung der diesem Mangel entsprechenden Mietminderung nicht mit Rücksicht auf den "ca."-Zusatz von einer abweichenden - kleineren - Sollgröße der Wohnung ausgegangen werden. Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, a.a.O., unter II 2d; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rz. 58; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. VIII 126; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

Rz. 13

4. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da für die Berechnung der Minderung die Differenz zwischen der angegebenen Quadratmeterzahl und der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend ist, steht den Klägern - unabhängig von der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist - in jedem Fall ein über die von den Tatsacheninstanzen zuerkannten Beträge hinausgehender Rückzahlungsanspruch zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB).

III.

Rz. 14

Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist allerdings noch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), sondern ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Denn es bedarf weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22.4.2009, a.a.O., Tz. 21 ff.). Es hat bislang jedoch nicht berücksichtigt, dass eine an die Wohnräume angrenzende Terrasse nach § 44 Abs. 2 II. BV nur dann anzurechnen ist, wenn es sich hierbei um einen "gedeckten Freisitz" handelt. Das ist nur dann der Fall, wenn die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt (Senatsurteil vom 28.10.2009, a.a.O., Tz. 23, m.w.N). Eine Überdachung oder Überdeckung ist dagegen nicht erforderlich; vielmehr genügt ein Schutz gegen die Einsichtnahme, z.B. durch Umfassungswände, Sichtblenden oder Bepflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht (Senatsurteil vom 28.10.2009, a.a.O., m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen.

Fundstellen

Haufe-Index 2323511

DB 2010, 8

NJW 2010, 1745

NJW 2010, 8

NWB 2010, 881

DWW 2010, 278

EBE/BGH 2010, 123

JurBüro 2010, 447

ZAP 2010, 425

ZIP 2010, 27

ZMR 2010, 522

JZ 2010, 313

JuS 2010, 12

MDR 2010, 617

MDR 2010, 7

WuM 2010, 240

Info M 2010, 165

MietRB 2010, 158

NJW-Spezial 2010, 354

NWB direkt 2010, 278

RdW 2010, 486

BBB 2010, 61

I&F 2010, 216

I&F 2012, 572

IGZInfo 2010, 104

IGZInfo 2011, 58

ImmWert 2010, 35

MK 2010, 132