Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen:
Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen.
Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielsweise die Auffassung vertreten, der Eigentümerversammlung komme keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss sei nichtig.[1] Dem ist wohl zumindest dann zuzustimmen, wenn keinerlei inhaltliche Vorgaben seitens der Wohnungseigentümer erfolgen.
- Bekanntmachung der Hausordnung, sofern diese nicht bereits Bestandteil der Gemeinschaftsordnung ist.
Stichprobenhafte Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung anhand von Objektbegehungen.
Aufstellen von Verbots- und Warnschildern. Der Verwalter darf diese nicht ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer entfernen.[2]
- Entgegennahme von konkreten Beschwerden.
- Vorbereitung geeigneter Maßnahmen gegen beharrliche Störer (Formulierung von ermächtigenden Beschlüssen).
Welche Maßnahmen der Verwalter konkret ergreifen kann, richtet sich nach § 27 Abs. 1 WEG. So kann er jedenfalls bei eindeutigen Verstößen gegen die Hausordnung Abmahnungen aussprechen. Allerdings wohl nicht als Vorstufe einer Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG. Hierbei dürfte es sich nicht mehr um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung handeln. Auch eine Klage gegen den Störer wird in aller Regel einen Beschluss der Wohnungseigentümer bedürfen. Hier kann es sich ggf. empfehlen, eine Beschlussfassung nach § 27 Abs. 2 WEG zu initiieren, wonach der Verwalter ermächtigt ist, im Fall von Verstößen gegen die Hausordnung etwaige Ansprüche der Gemeinschaft unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich geltend zu machen.
Beschluss ratsam
Immer dann, wenn Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern bestehen, sollte der Verwalter einen gesonderten Sanktionierungs-Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, um sich nicht dem Vorwurf der Parteilichkeit auszusetzen.
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