Hausordnung (Mietrecht) / 2 Vereinbarte Hausordnung

Wird eine Hausordnung vertraglich vereinbart, so ergeben sich zahlreiche Beschränkungen aus den Vorschriften der §§ 305-310 BGB. Insoweit ist zu beachten, dass in nahezu allen Fällen beim Abschluss eines Mietvertrags vorgedruckte Hausordnungen verwendet werden. Eine individualvertraglich vereinbarte Hausordnung ist selten: Es gehört zum Wesen einer Hausordnung, dass sie für alle Mieter eines Hauses gleichermaßen gilt und deshalb bei allen Mietverhältnissen gleichlautend sein muss. Ein Aushandeln einzelner Hausordnungsbedingungen scheidet aus diesem Grund ebenfalls aus.

Nach § 305 Abs. 2 BGB wird ein Hausordnungsformular nur dann Vertragsbestandteil, wenn der Mieter hiervon Kenntnis erlangen kann. Dies ist unproblematisch, wenn die Hausordnung im Mietvertragsformular abgedruckt ist und der Mieter das Formular unterhalb der Hausordnung unterschreibt. Ist die Hausordnung nach der Unterschrift abgedruckt, so kann fraglich sein, ob der Mieter mit seiner Unterschrift auch die Hausordnung gebilligt hat. Dies ist nur dann zweifelsfrei, wenn die Hausordnung gesondert unterschrieben wird.

Befindet sich die Hausordnung auf einem gesonderten Formular, so kommt es darauf an, ob der Mieter die Möglichkeit hatte, hiervon vor Vertragsabschluss Kenntnis zu nehmen. Dies ist der Fall, wenn das betreffende Formular dem Mieter vor Vertragsabschluss übergeben worden ist. Im Streitfall muss dies der Vermieter beweisen.

Hinweis

Ungültige Klausel

Die in verschiedenen Mietvertragsformularen enthaltene Klausel, wonach "die anliegende Hausordnung" Vertragsbestandteil sein soll, ist unwirksam, weil dadurch die Beweislast zulasten des Mieters verändert wird.^[1]

Eine am "schwarzen Brett" ausgehängte Hausordnung wird nur Vertragsbestandteil, wenn der Vermieter darauf hinweist, dass der Mieter Gelegenheit erhält, hiervon Kenntnis zu nehmen, und wenn zwischen den Vertragsparteien Einigkeit über die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag besteht.

[1] § 309 Nr. 9 BGB; BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991 S. 1750 = WuM 1991 S. 381.

2.1 Verbot überraschender Klauseln

Nach § 305c Abs. 2 BGB werden überraschende Klauseln nicht Vertragsbestandteil. Da der Mieter in der Hausordnung nur allgemeine Verhaltensregeln erwartet, müssen Gebote oder Verbote, durch die gesetzliche Rechte tangiert werden, als überraschende Klauseln angesehen werden.

Praxis-Beispiel

Einige überraschende Klauseln

• Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung
• Verpflichtung des Erdgeschossmieters zu Streudiensten im Winter
• vollständiges Verbot der Musikausübung

2.2 Vorrang von Individualabreden

Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Formularklauseln. Ist beispielsweise im Mietvertrag individualrechtlich geregelt, dass der Mieter berechtigt sein soll, sein Fahrzeug im Hof des Hauses abzustellen oder ein Haustier zu halten, so wird ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot für diesen Mieter gegenstandslos.