Hausgeldinkasso: Versorgungssperre, Entziehung u. a. (WEMoG) / 1.3 Durchsetzung der Versorgungssperre

1.3.1 Androhung

Dem Vollzug der Versorgungssperre muss eine Androhung vorausgehen^[1], sofern um den Vollzug nicht prozessiert wird.^[2]

Vorgehen

Es reicht, dass im Beschluss vorgesehen ist, dass eine Abmahnung z. B. 4 Wochen vor der tatsächlichen Verhängung der Versorgungssperre zu erfolgen hat.

[1] LG München I, Urteil v. 8.11.2010, 1 S 10608/10, ZMR 2011 S. 326.

[2] BGH, Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04, ZMR 2005 S. 880, 882; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 25.2.2013, OVG 2 S 29.12, ZWE 2013 S. 234, 235; LG München I, Urteil v. 8.11.2010, 1 S 10608/10, ZMR 2011 S. 326.

1.3.2 Wohnungseigentümer

Liegen die Voraussetzungen vor, ist ein schuldender Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zweck des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden.^[1] Liegt ein Duldungstitel vor, ist der Zutritt zur Wohnung zwecks Sperre als notwendiges Durchgangsstadium Bestandteil der Duldungsverpflichtung des Schuldners. Der Gerichtsvollzieher ist zum Eindringen in die Wohnung ohne besondere richterliche Anordnung befugt, wenn dort titelgemäß Handlungen vorzunehmen sind, die der Schuldner zu dulden hat. Eines separaten Durchsuchungsbeschlusses bedarf es nicht, da der Zutritt zwecks Sperre keine Durchsuchung ist.^[2] Das gemeinschaftsbezogene Verlangen muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchsetzen.

[1] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, 20 W 56/06, NJW-RR 2006 S. 1673; OLG München, ZMR 2005 S. 311; Elzer, ZMR 2005, S. 882, 884

[2] Scheidacker, NZM 2010, S. 103, 110.

1.3.3 Vermietetes Sondereigentum

Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung und das Abstellen der dort befindlichen Versorgungsanlagen zwar nicht entsprechend § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dulden.^[1] Gegen ihn kommen aber Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Unterlassung weiteren Bezugs in Betracht.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14, NJW 2015 S. 2968 Rn. 12.

[2] BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14, NJW 2015 S. 2968 Rn. 13; Müller in Bärmann/Seuß, 7. Auflage, § 94 Rn. 15.

1.3.4 Abwendung

Der Mieter kann den Vollzug der Versorgungssperre dadurch abwenden, dass er die Verbindlichkeiten des Vermieters erfüllt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das rückständige Hausgeld zahlt.^[1] Lehnt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund § 267 Abs. 2 BGB die Zahlungen des Mieters ab, handelt sie rechtsmissbräuchlich.^[2] Der vermietende Wohnungseigentümer kann hingegen durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge den Vollzug nicht abwenden^[3]. Denn der Hausgeldschuldner kann nicht im Sinne des § 366 BGB Zahlungsbestimmungen dahin treffen, dass er eine Geldsumme nur auf bestimmte Rechnungsposten, etwa anteilig für bestimmte Betriebskosten, zahlen will.^[4]

[1] Suilmann, ZWE 2012, S. 111, 115.

[2] Müller in Bärmann/Seuß, 7. Auflage, § 94 Rn. 15.

[3] Siehe Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Kap. 1.3.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners.

KG Berlin, Urteil v. 30.6.2009, 27 U 19/08 WEG, GE 2010 S. 483.

[4] KG Berlin, Urteil v. 30.6.2009, 27 U 19/08 WEG, GE 2010 S. 483; zur umgekehrten Frage, ob die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG Bestimmungen zur Verrechnung treffen können, vgl. Puls/Kolbig, ZMR 2010, S. 928 ff.