Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] den säumigen Miteigentümer von einem Leistungsbezug von Strom, Gas, Wasser, Wärme und ggf. Kabelfernsehen ausschließen und also die Versorgungsleistungen einstellen ("Versorgungssperre").[2] Grundlage dieses Rechtes ist § 273 BGB.[3] Dass ein Entziehungsgrund nach § 17 WEG vorliegt, schließt weniger belastende Maßnahmen wie die "Versorgungssperre" nicht aus.[4] Denn § 17 WEG enthält keine abschließende Regelung.[5] Die Ordnungsbehörden können nach h. M. anordnen, die Versorgung für einen Wohnungseigentümer wieder herzustellen.[6]
Versorgungssperre bei Direktbezug
Wenn eine Versorgungsleistung auf Grund direkter Verträge zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Versorger stattfindet, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine eigene Leistung zurückbehalten.[7] Nach einer Ansicht ist auch in diesem Fall eine Versorgungssperre möglich, wenn und soweit die Lieferung über eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Leitungsanlage erfolgt.[8] Dann liege nämlich eine Leistung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darin, dass sie dem Wohnungseigentümer Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung stellt. Diese eigene Leistung könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 273 BGB zurückhalten.[9]
Nach noch anderer Ansicht gilt dieses jedenfalls nicht für das Verhältnis zu einem Mieter.[10] Wenn die Lieferung direkt über den Versorger an den Mieter erfolge, stelle die Unterbrechung der Versorgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Mieter eine verbotene Eigenmacht dar. Ein Zurückbehaltungsrecht an den hausinternen Leitungen stehe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls gegenüber einem Mieter nicht zu.
1.1 Vermietung und dingliches Wohnrecht
Einer Versorgungssperre steht nicht entgegen, dass ein Wohnungs- oder Teileigentum vermietet ist.[1] Der Mieter wird nicht im Besitz gestört.[2] Eine Versorgungssperre ist ferner möglich, wenn das Sondereigentum von einem Nutzer aufgrund eines dinglichen Wohnrechts genutzt wird.[3] Ist das Sondereigentum vermietet, dürften Zwangsverwaltungsmaßnahmen einer Versorgungssperre allerdings vorzuziehen sein und zu wesentlich befriedigenderen Ergebnissen und zur Zahlung des Hausgeldes führen. Voraussetzung hierfür ist ein Titel gegen den Hausgeldschuldner.
1.2 Voraussetzungen
1.2.1 Beschluss
Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein Druck- und Sicherungsmittel und geht über die dem Verwalter eingeräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus. Sie bedarf daher grundsätzlich – außer in Notfällen – eines Beschlusses.[1] Für diesen Beschluss besteht eine Beschlusskompetenz.[2] Wie stets ist darauf zu achten, dass er formell ordnungsmäßig nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt und bestimmt genug gefasst wird.
Musterbeschluss: Versorgungssperre
TOP XX: Androhung und Veranlassung einer Versorgungssperre für Wohnungseigentum Nr. ___
Der Verwalter wird angesichts der Hausgeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen Wohnungseigentümer ________ (Name) in Höhe von ______ EUR beauftragt und ermächtigt:
- Wohnungseigentümer _______ (Name) die Entziehung der Ver- und Entsorgungsleistungen von Wasser, Heizenergie und Gas mit einer angemessenen Frist anzudrohen,
- wenn die Androhung nichts fruchtet, dafür zu sorgen und die entsprechenden Schritte einzuleiten, dass dem Wohnungseigentum ____ (Nummer) kein Wasser, keine Heizenergie und kein Gas mehr mit Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geliefert wird,
- Wohnungseigentümer _______ (Name) unter Fristsetzung von 2 Wochen zur Duldung der Anbringung von Abs...
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