Hat gemäß Vereinbarung ein Eigentümer die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile instand zu setzen, kann die Durchführung einer Sanierung nicht mehrheitlich beschlossen werden

Leitsatz

1. Hat gemäß Vereinbarung ein Eigentümer die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile instand zu setzen, kann die Durchführung einer Sanierung nicht mehrheitlich beschlossen werden
2. Ein zu unbestimmter Beschluss ist ungültig
3. Bei einem Beschluss über mehrere Instandsetzungen an eng verbundenen Gegenständen des Gemeinschaftseigentums handelt es sich um einen einheitlichen Verfahrensgegenstand
4. Gründe für eine Verfahrenstrennung

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 WEG; § 27 FGG; § 139 BGB; § 145 ZPO

Kommentar

1. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum obliegt mangels abweichender Regelung in der Gemeinschaftsordnung den Wohnungseigentümern gemeinsam. Ist jedoch nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung ein Wohnungseigentümer (hier: einer Gemeinschaft, bestehend aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern) verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen, so kann die Durchführung solcher Sanierungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden. Es handelt sich hier dann um eine Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers und nicht um eine Angelegenheit der Gemeinschaft (vgl. bereits BayObLG v. 4.3.2004, 2Z BR 244/03).
2. Ein Eigentümerbeschluss, der einen von 2 Wohnungseigentümern verpflichtet, zwei Mülltonnenboxen wieder "auf einheitliches Niveau" zu bringen, ist mangels hinreichender Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Er ist anfechtbar, u.U. auch nichtig.
3. Wird ein Eigentümerbeschluss, der eine Mehrzahl von einzelnen Instandsetzungsmaßnahmen an funktionell und räumlich eng verbundenen Gegenständen des Gemeinschaftseigentums zu Gegenstand hat, angefochten, handelt es sich um einen einheitlichen Verfahrensgegenstand. Es ist grundsätzlich ermessensfehlerhaft, das Verfahren entsprechend der Zahl der Einzelmaßnahmen in eine Vielzahl von Verfahren zu zerlegen. Dies ergibt sich schon aus dem Rechtsgedanken des § 139 BGB. In der Regel ist hiernach ein Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären, wenn nicht die Eigentümer den Beschluss auch ohne den ungültigen Teil gefasst hätten. Bei einer Aufspaltung des Gegenstands in Einzelverfahren bliebe dieser Gesichtspunkt außer Betracht. Abgesehen davon kann Ziel einer Verfahrenstrennung immer nur sein, den Prozessstoff zu ordnen und übersichtlicher zu gestalten, ferner einer Verfahrensverschleppung entgegenzuwirken. Damit ist eine Trennung nur dann am Platz, wenn sich ein abgrenzbarer Teil voraussichtlich rascher entscheiden ließe als ein anderer (vgl. auch BGH v. 6.7.1995, I ZR 20/93, NJW 1995, 3120). Schließlich führe eine Verfahrensaufspaltung auch zu vermeidbaren kostenmäßigen Nachteilen der Beteiligten und könne überdies die Rechtsmittelfähigkeit beeinflussen (vgl. BVerfG, NJW 1997, 649).

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 29.04.2004, 2Z BR 245/03