Haftungsbeschränkung im Verwaltervertrag nur nach Beschluss möglich

Leitsatz

1. Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags
2. Haftungsbeschränkungsregelungen im Verwaltervertrag ohne ausdrückliche Beschlussermächtigung
3. Inhaltskontrolle verwendeter Regelungen in einem standardisierten Formularvertrag
4. Vertragsverhältnis mit dem teilrechtsfähigen Verband

Normenkette

§§ 23, 27 WEG; §§ 280, 305, 309 BGB

Kommentar

1. Von Eigentümern wurde ein Verwalter in die Schadensersatz-Regresshaftung hinsichtlich zwischenzeitlich verjährter Baumängelgewährleistungsansprüche genommen. Die Eigentümer sind der Meinung, dass der Verwalter seine Pflichten verletzt habe, weil er sie nicht rechtzeitig auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hingewiesen habe. Aufgrund einer vertraglichen Haftungsbeschränkung kam es beim Amtsgericht nur zu einer Teilverurteilung des Verwalters, die vom Landgericht auch bestätigt wurde. Die Senatsentscheidung führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
2. Im Grundsatz war von einem wirksamen Verwaltervertrag zwischen dem teilrechtsfähigen Verband und der Verwaltung auszugehen, und zwar aufgrund eines nicht angefochtenen und mithin bestandskräftig gewordenen Beschlusses der Gemeinschaft und jedenfalls grds. wirksam gewordenem Verwaltervertrag. Daraus folgt die Schadensersatzhaftung des Verwalters wegen schuldhafter Pflichtverletzung (positiver Vertragsverletzung), wenn er es schuldhaft unterlässt, auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (h.M.). Ein Entlastungsbeschluss betraf im vorliegenden Fall nur eine Entlastung zur Genehmigung der Abrechnung, beschränkte also die Entlastungswirkung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat (vgl. auch BayObLG, ZMR 2001, 558).
3. Nicht deutlich wurde allerdings in der landgerichtlichen Entscheidung, ob die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft anspruchsberechtigt sei oder Rechte nur den antragstellenden Eigentümern aufgrund ihrer Individualansprüche aus den Erwerbsverträgen mit dem Bauträger zustünden. Vertragspartner eines Verwaltervertrags sind allerdings seit der BGH-Entscheidung v. 2.6.2005 (NZM 2005, 543) nicht mehr die einzelnen Eigentümer, sondern der teilrechtsfähige Verband (h.M.). Auch Haftungsansprüche stehen damit dem Verband zu (im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung jedoch mit Schutzwirkungen für am Vertrag nicht unmittelbar beteiligte Wohnungseigentümer), was zur Folge hat, dass ein Anspruch auf die Hauptleistung zwar grds. dem Verband zusteht, die Eigentümer jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen sind, dass sie bei deren Verletzung – etwa im Fall ausschließlich eigener Betroffenheit – vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können (vgl. u. a. OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 91 unter Hinweis auf Wenzel, NZM 2006, 321/322; OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 287; Briesemeister, ZWE 2007, 96; offengelassen: OLG München, WuM 2007, 539 u. OLG München, NJW 2007, 228). Als mögliche Antragsteller kommen deshalb jedenfalls grds. sowohl der teilrechtsfähige Verband als auch einzelne Wohnungseigentümer selbst (ggf. auch gemeinschaftlich handelnd) in Betracht. Bisher stellen die Antragsteller bei ihrem Sachvortrag weitgehend auf die Pflichtverletzungen des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft ab. Eine Gemeinschaft kann auch Gewährleistungsansprüche auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums aus Erwerbsverträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, wovon hier vorliegend auch auszugehen war; jedenfalls muss sich die Verwaltung hier so behandeln lassen. Nach neuer Rechtsprechung des BGH (NJW 2007, 1952) ist ein einzelner Erwerber von der Verfolgung seiner Gewährleistungsrechte dann sogar ausgeschlossen. Hat es nun ein Verwalter pflichtwidrig und schuldhaft unterlassen, die Gemeinschaft auf die Notwendigkeit verjährungshemmender Maßnahmen hinzuweisen, liegt es nahe, dass auch die Gemeinschaft befugt ist, einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter geltend zu machen. Pflichtverletzungen aus einem Verwaltervertragsverhältnis werden hier dann gegenüber der Gemeinschaft begangen, zumindest nicht ohne Weiteres gegenüber einzelnen oder mehreren Eigentümern im Rahmen der Annahme eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte. Vorliegend wollte durch Beschluss auch die Gemeinschaft gegen die Verwaltung vorgehen.

4. Abzuklären ist überdies noch, ob und ggf. inwieweit ein Schadensersatzanspruch aus vertraglichen oder sonstigen Gründen ausgeschlossen wäre. Es geht hier um die verwaltervertragliche Haftungsbeschränkung, etwa den Ausschluss leicht fahrlässigen Handelns.

   Vorliegend war der Verwaltungsbeirat im Beschluss ermächtigt, den Verwaltervertrag "zu unterzeichnen". Das Unterzeichnungsrecht (allein zu Beweiszwecken) ist zu unterscheiden von einer weitergehenden Ermächtigung zum "Aushandeln" bzw. "Abschließen" eines Vertrags. Unterzeichnen setzt al...